나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50485 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 23층 2304호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로에 동측으로 중로에 접하며, 본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 순천지원 2026타경50485 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2304호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

* 감정가: 308,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물상세정보

* 건물명: 수하임2차 202동 23층2304호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 23층 2304호

* 이용상태: 아파트

* 전용면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

* 공급면적: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산입니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 중마동 중심상권과 근접하며 교통망이 잘 구축되어 있어 접근성이 매우 뛰어납니다.

2.3. 도로및토지이용계획

* 인접 도로상태: 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접하며, 본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석개요

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-11-07)

* 낙찰자가 인수하는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 344,880,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 늦은 임차인으로, 경매로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업및주거환경

* 본건은 중심상업지역에 위치하며, 주변에 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 중마동 중심상권과 근접하여 접근성이 뛰어나며, 홈플러스 광양점이 위치하고 있습니다.

* '수하임2차' 아파트 단지는 2022년 10월 31일에 사용승인을 받은 신축 아파트입니다.

4.2. 주변시설

* 인근에 동광양중학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 광양항 컨테이너 터미널, 광양세관 등 국가 중요 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

* '광양 중동 센텀유블레스' 단지가 인근에 조성 중이며, 이 단지는 동광양중학교에 학교발전기금을 전달하는 등 지역사회와 상생하는 모습을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 금융 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 홈플러스 광양점이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

* 동광양중학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 광양중앙초등학교, 광양중동초등학교, 광양중동중학교, 광양백운고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 있습니다.

5.3. 교통시설

* 단지 인근 버스정류장을 통해 광양 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측 광대로, 동측 중로에 접하고 있어 차량 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

* 2026년 4월 기준 미납관리비 1,365,760원이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 비용입니다.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다. 이는 채무 구조의 복잡성을 나타낼 수 있으며, 관련 채무 및 담보 물건 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지지분면적의협소함

* 건축물 대비 토지 지분 면적(16.03㎡, 약 4.85평)이 매우 작습니다. 이는 향후 재건축, 리모델링, 또는 건물 가치 상승에 제약이 될 수 있는 주요 요인입니다.

6.4. 임대관계미상

* 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* '수하임 아파트'의 사업 주체인 (유)와이지개발이 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움을 겪고 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증보험 가입 여부 확인 및 보증이행 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 광양시 중심상업지역 내에 위치하여 입지적 매력이 높으며, 대로 및 중로에 접해 교통이 편리한 장점이 있습니다.

* 특히 중심상업지역이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적인 요소입니다.

* 그러나 아파트의 토지 지분 면적이 매우 협소하다는 점, 미납관리비, 공동담보라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸되므로, 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지적가치

* 중심상업지역이라는 점은 향후 개발 가능성과 상업시설 접근성 측면에서 장점입니다.

* '2040 광양 도시기본계획'에 따라 도시공간구조가 재편되고 미래지향적 발전 전략이 추진될 예정으로, 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 편리한교통및생활인프라

* 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

* 주변에 홈플러스 광양점, 다양한 근린생활시설, 교육시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 308,000,000원을 기준으로 하되, 제시된 잠재적 리스크 요인(협소한 토지 지분, 미납관리비, 공동담보, 임대보증 관련 사항 등)과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 호가, 해당 건물 단지의 최근 거래 동향, 향후 시세 전망 등에 대한 면밀한 시장 조사가 필수적입니다.

* 또한, 명도 비용, 미납관리비 등의 추가 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.