나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50497 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 주로 공동주택과 상업·업무용 부동산으로 이루어진 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 28층 건물 내 22층 2202호(타워형, 남동향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 열교환기, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트 부지는 장방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활 시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트부지 북측으로 왕복 6차로의 대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며 동측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50497 (1)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 22층2202호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 28층 건물 내 22층 2202호(타워형, 남동향)

외벽: 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임

내벽: 벽지도배, 타일붙임

창호: 새시창

1.5. 설비 내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 열교환기, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 설치

1.6. 공부와의 차이

없음

1.7. 기타 참고사항

작성일: 2026-07-20

미납관리비: 2026년 4월 기준 1,303,240원 (매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주로 공동주택과 상업·업무용 부동산으로 이루어진 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 인근에 버스 정류장이 많아 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 아파트부지 북측으로 왕복 6차로의 대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축 제한지역), 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (접수일자: 2022-11-07)

* 근저당권: 우리은행 (권리금액: 120,000,000원, 말소기준권리, 접수일자: 2022-11-07)

* 주택임차권: 김환경 (권리금액: 225,000,000원, 말소, 접수일자: 2024-10-25, 전입일자: 2023-01-26, 확정일자: 2022-11-30)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 225,000,000원, 말소, 접수일자: 2026-04-13)

등기부채권 총액: 345,000,000원 (120,000,000원 + 225,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인: 김환경)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-26

* 확정일자: 2022-11-30

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2022-11-07)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 김 임차인의 경우, 전입일자가 확정일자보다 늦으며 등기부상 주택임차권이 말소로 표시되어 있고 대항력이 없다고 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 관련 사항은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재된 주상혼용지대로, 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

4.2. 접근성

북측 대로와 동측 중로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

4.3. 토지이용계획

중심상업지역에 해당하여 지역 개발 및 상업적 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

수하임2차 아파트는 28층 건물 중 22층에 위치한 타워형 남동향 세대입니다. 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 보일러) 설비가 갖추어져 있으며, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 등 편의시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

동광양중학교가 남측 인근에 위치하며, 광양중앙초등학교, 광양동초등학교 등이 배정 가능한 초등학교로 확인됩니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의 시설

주변에 마트, 편의점 등이 도보 5분 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 4월 기준으로 1,303,240원의 미납관리비가 확인되었습니다. 해당 관리비는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 정확한 인수 여부를 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 동일 채무와 관련하여 다른 부동산이 경매로 나올 가능성 또는 채무 총액에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 황금동 인근에서 돌 파쇄장 허가로 인한 비산먼지, 소음, 진동 발생 가능성이 제기된 사례가 있으나, 본건 물건지(중동 1324-1)와 직접적으로 관련된 혐오시설의 설치나 운영에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 후기에서 인근에 늦게까지 영업하는 술집이 있어 여름철에 불편함이 있을 수 있다는 의견이 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동의 중심상업지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주변 환경이 양호한 편입니다. 감정가 2.8억원 대비 84.45㎡ (약 25.55평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점과 미납 관리비 등 인수 부담이 발생할 수 있는 요소를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 교통 및 편의성

대로와 중로에 인접하여 차량 접근성이 좋고, 시내버스 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

8.3. 잠재적 개발 가치

광양시 중동 지역의 개발 계획 및 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

임차인 관련 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정 고려 사항

예상 입찰가는 감정가(280,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 시세, 물건의 장단점, 명도 비용, 미납 관리비 인수 여부, 공동담보로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.