나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50526 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 16층1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 중 제16층 제1601호로서 외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 도시지역 , 중심상업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

미납관리비 1,736,970원(2026.4.20. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50526 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 16층1601호

용도: 오피스텔

감정가: 241,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.12㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 중 제16층 제1601호입니다. 외벽은 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 하이새시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접해 있으며, 동측으로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

- 소유권보존: 유한회사와이지개발 (접수일자 2022-11-07)

- 근저당: 우리은행 (101,280,000원, 접수일자 2022-11-07) - 말소기준권리

- 주택임차권: 전윤선 (161,000,000원, 접수일자 2024-11-04, 말소) (개명전-전경미, 전입/확정일자 2023-02-27)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (161,000,000원, 접수일자 2026-04-14)

* 등기부채권 총액: 262,280,000원

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(전윤선)

- 보증금: 161,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2023-02-27

- 확정일자: 2023-02-27

- 배당신고일자: 2024-11-04

- 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-07)

1.3. 상권분석

* 본건은 전라남도 광양시 중동, '동광양중학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지역으로 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획상 중심상업지역에 속하며, 대로 및 중로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린상가 이용이 가능하며, 관련 편의시설이 가까운 거리에 있습니다.

* 교육시설: '동광양중학교' 및 '광양중동중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주거환경: 다양한 주거 형태와 상업시설이 복합된 지역으로 일반적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 1,736,970원 (2026.4.20. 현황조사일 기준)

- 매수인이 잔금 납부 시 미납관리비 정산 여부를 반드시 확인하고, 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 사업 주체 관련 이슈: 수하임 아파트의 사업 주체인 (유)와이지개발의 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움이 있었던 것으로 파악됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증보험에 가입되어 있어 보증 요건 충족 시 보증금 반환이 가능하나, 세부적인 보증 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 오피스텔로, 동광양중학교 인근의 주상복합 지역에 소재합니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매수인이 인수해야 할 미납관리비가 존재하며, 과거 사업 주체의 재정 관련 이슈가 있었던 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 매수인이 인수할 부담이 없는 권리관계입니다.

* 중심상업지역에 위치하며 대로 및 중로에 접하여 입지 조건이 양호합니다.

* 인근에 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 주상복합지역으로 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 241,000,000원

* 시세 분석: 본건의 감정가는 241,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 현 시세를 정확하게 파악하기 어렵습니다. 주변 지역의 유사 오피스텔 거래 사례 및 최신 부동산 시장 동향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 투자 포인트 및 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 미납관리비의 최종 정산 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

* 본건은 인수되는 권리가 없어 보증금 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 최신 시장 상황을 반영하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.