나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50495 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 관공서, 금융시설, 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대로 주거환경 등 제반입지조건 무난시됨.

교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있고, 비교적 시 중심부에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건내 14층 1401호(사용승인일:2022.10.31)로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상이며, 관리사무소 등 탐문에 의하면 현재 공실로 조사됨.

물건 비고

미납관리비 1,325,820원(2026. 4.21. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50495 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0286㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건물지분: 84.107㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2022년 10월 31일

관리사무소 연락처: 061-795-1137

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 관공서, 금융시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대입니다 [prompt, 5].

도로망이 정비되어 있고, 비교적 시 중심부에 위치하여 일반적인 교통상황이 무난합니다 [prompt]. 주변 산업단지와 인접하여 출퇴근이 용이합니다.

단지 주변으로 홈플러스, 중마시장, 시청, CGV 등 광양 중심 지역의 인프라를 원스톱으로 누릴 수 있습니다.

또한, 광양시민광장, 마동근린공원, 마동저수지 생태공원, 중마근린공원 등 쾌적한 녹지 공간에 대한 접근성이 편리한 공세권 단지로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행의 근저당 119,880,000원입니다 [prompt].

건물의 소유권 보존 등기일은 2022년 11월 7일이며, 최초 근저당권자 및 임차권자 등 주요 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다 [prompt].

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(김종호)가 보증금 222,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 해당 주택임차권은 말소 예정이며 대항력이 없습니다 [prompt].

(유)와이지개발이라는 사업 주체가 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움을 겪고 있다는 사실이 있습니다. 다만, 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증보험에 가입되어 있어, 보증 요건을 충족하는 임차인은 보증이행 절차를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [prompt].

* 인수 보증금 합계: 0원입니다 [prompt].

* 미납관리비: 1,325,820원(2026년 4월 21일 현황조사일 기준)은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다 [prompt].

4. 상권분석

본건이 소재한 중동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 상업 시설, 금융 시설, 학교 등이 밀집해 있어 지역 내 중심 상권 기능을 하고 있습니다.

주거 및 상업 복합 지역으로, 주민 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다 [prompt].

인근에 홈플러스, 중마시장 등 생활 편의 시설이 근접해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 편리합니다.

또한, 교육 시설(초, 중, 고등학교)과 녹지 공간(공원)이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

* 교육: 중앙초등학교, 동광양중학교, 백운고등학교 등이 단지 바로 앞에 또는 인접해 있어 자녀 교육 환경이 매우 좋습니다.

* 편의시설: 홈플러스, 중마시장, 시청, CGV 등 다양한 편의시설 이용이 편리하며, 주변에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 광양시 중심부에 위치하여 도로망이 잘 정비되어 있으며, 주변 산업단지와의 접근성이 좋아 출퇴근이 용이합니다 [prompt, 4, 6, 8].

* 건축물 특징: 2022년 10월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조의 28층 건물 내 14층에 위치합니다. 채광 및 조망이 우수할 것으로 예상되며, 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다 [prompt].

* 단지 내 부대시설: 게스트하우스, 입주민 전용 독서실 등이 제공될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 1,325,820원의 미납관리비는 매수인이 부담해야 할 추가 비용입니다.

* 사업 주체 재정 문제: 수하임 아파트의 사업 주체인 (유)와이지개발이 재정적 어려움을 겪고 있다는 점은 잠재적인 이슈가 될 수 있으나, 임대보증보험으로 임차인의 보증금 관련 위험은 일정 부분 완화됩니다.

* 공실 여부: 현황조사일 기준 공실로 조사되었으나, 실제 점유 및 공실 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다 [prompt].

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 및 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동의 핵심 주거 및 상업 지역에 위치한 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 동광양중학교를 비롯한 교육 시설과 홈플러스, 각종 상업 시설, 공원 등이 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 권리 관계가 깔끔하다는 장점이 있습니다. 다만, 매수인이 인수해야 할 미납관리비가 존재하며, 사업 주체의 재정 문제로 인한 간접적인 영향 가능성도 고려해야 합니다. 하지만 주택도시보증공사의 보증으로 임차인 보증금 문제는 해결 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시 중동의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 양호가 기대됩니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 편리한 인프라: 풍부한 교육, 쇼핑, 문화, 녹지 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 광양시의 주요 지역으로 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,000,000원

인수해야 할 금액: 미납관리비 1,325,820원

낙찰 시 소멸되는 채권 총액: 약 341,880,000원 (우리은행 근저당 + 주택도시보증공사 강제경매)

본건은 감정가가 290,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없고 모든 등기부상 채무가 매각으로 소멸되므로 경쟁이 있을 수 있습니다.

미납관리비 1,325,820원을 별도로 고려해야 합니다.

잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려한 300,000,000원에서 320,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 최저 매각 가격 이상으로, 그리고 추가 비용(미납관리비)을 포함하여 실질적인 취득 가격을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서상의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.