나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50481 [1] 전라남도 순천시 인제동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 인제동 소재 "순천고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 상대보호구역

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 보일러실, 부속창고, 다락방 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경50481 (1)

소재지: 전라남도 순천시 인제동 368-11

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 개요

감정가: 208,933,200원

토지면적: 144.80㎡ (약 43.8평)

건물면적: 111.65㎡ (약 33.7평)

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

1.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(주거지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "순천고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지역 특성상 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건의 남측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 주변 시설

순천고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 예상됩니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5, 2019-01-25 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(48,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박범숙

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021-10-27

* 대항력: 없음

박 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 월 차임이 발생하고 있으므로 이 부분은 고려해야 합니다.

3.4. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 110,275,024원이며, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리 사항은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인제동 지역은 단독주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 지역의 특성상 안정적인 주거 기능과 더불어 상업 활동이 일부 이루어지는 복합적인 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '연립, 다세대, 빌라' 유형으로, 본건인 단독주택과는 주택의 종류 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 2026년 4월 18일 거래: 77.12㎡ (약 23.3평) 거래가 6,100만원.

* 2026년 1월 8일 거래: 59.22㎡ (약 17.9평) 거래가 4,415만원.

이러한 연립/다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 정확한 시세 산정에 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 제공된 감정가(208,933,200원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 2층 단독주택으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 건물의 신축 연도는 1986년 4월 4일 소유권 이전 등기를 기준으로 추정할 때, 건축된 지 상당한 기간이 경과하였을 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비

건물 내부에는 위생설비, 난방설비가 갖추어져 있으며, 별도로 보일러실, 부속창고, 다락방 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

순천고등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 박 의 경우 보증금은 없으나 월차임이 발생하고 있습니다. 대항력은 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않으나, 임대차 관계의 세부 사항 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건축된 지 약 30년 이상 경과되었을 것으로 예상되므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역(주거지역)으로 지정되어 있으나, 주택 및 상가 혼용지대라는 점을 감안할 때 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 인근에 가축 사육 시설이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 인제동에 위치한 단독주택으로, 학군 인접 및 주택·상가 혼용 지역의 이점을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없다는 점이 장점입니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보가 본건과 다른 주택 유형(연립, 다세대)이어서 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적인 시각에서 접근하는 것이 현명합니다.

8. 투자 포인트

* 학군 인접: 순천고등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소되는 일괄 매각 물건으로 명확한 권리 관계를 보유합니다.

* 지역 개발 잠재력: 주택과 상업 시설이 혼합된 지역으로 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,933,200원입니다. 주변 연립/다세대 주택 거래 사례(6,100만원, 4,415만원)는 본건 단독주택의 규모와 성격이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 건물 연식(1986년경 준공 추정) 및 현 상태 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 167,000,000원 ~ 188,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.