나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50503 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 23층 2301호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,186,180원(2026.4.21. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 순천지원 2026타경50503 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2301호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

전용면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

분양면적: 제공된 정보 없음. (일반적으로 전용면적 84.11㎡는 30평대 초반 분양면적에 해당)

1.3. 감정가

감정가: 306,000,000원

1.4. 건축물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 ~ 지상 28층 중 23층 2301호

준공연도: 2022년 10월 31일 (사용승인일 기준)

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

구분: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로 2류(폭 15m~20m)

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 무난합니다. 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 광양중앙초등학교, 광양백운초등학교, 광양중동초등학교, 백운중학교, 광양백운고등학교 등 다수의 학교가 인근에 소재합니다.

* 상업시설: 홈플러스 광양점, 광양수산물종합유통센터 등 근린생활시설이 소재합니다.

* 주요시설: 광양시청이 중동에 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 별도 언급은 없으나, 중심상업지역 내 위치 특성상 유흥 및 소음 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권: 우리은행, 119,880,000원, 2022-11-07 접수. 본 경매로 인해 소멸될 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-01

* 확정일자: 2024-10-11

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 말소 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.4. 인수되는 권리 (채무)

없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 등기부채권 총액

344,880,000원 (근저당 119,880,000원 + 주택임차보증금 225,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 광양시 중동은 광양시청이 위치하고 있으며, 과거 '동광양번화가 1번지'로 불렸던 지역으로 상업시설이 발달했던 곳입니다. 현재는 홈플러스 광양점, 중마시장 등 대규모 상업시설과 함께 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 및 상업 복합지역입니다.

4.2. 잠재력

중심상업지역에 위치하여 높은 용적률을 바탕으로 한 개발 가능성과 함께, 금융기관, 대형 상가 등 핵심 상권으로서의 기능이 기대됩니다. 또한, 주변의 아파트 단지 밀집은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 인근에 근린생활시설과 홈플러스 광양점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

동광양중학교가 인접해 있으며, 초등학교 및 고등학교 등 교육시설이 다수 분포하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 교통 편의성

차량 접근성이 용이하며, 동측 도로를 통한 진입이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

현황조사일(2026.4.21.) 기준으로 미납관리비 1,186,180원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 지역적 특성

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 중심상업지역의 특성상 유흥가나 상업시설 밀집으로 인한 소음, 교통 혼잡 등이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대인 관련

본건의 경우 임차인 김 (주택도시보증공사)는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으나, 임대차 관계의 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 동광양중학교 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 미납관리비 1,186,180원은 입찰 전 반드시 확인하여 총 매수 비용에 포함시켜야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 우수한 교육 환경.

* 광양시청, 홈플러스 등 주요 편의시설이 밀집한 생활 편리성.

* 중심상업지역에 위치하여 향후 상업 기능 및 개발 잠재력 보유.

* 권리분석상 인수되는 채무가 없어 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원) 및 미납관리비(1,186,180원)를 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 306,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 본 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있으며, 미납관리비를 포함한 총 취득 비용을 염두에 두는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.