나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50489 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청' 북측에 위치하며, 인근은 아파트단지, 상가 및 관공서 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트 구조 지하1층 지상28층 중 11층 1104호로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 마감 창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

아파트로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 , 소화설비 승강기 설비 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지 아파트건부지임.

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

중동 1324-1 :도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

미납관리비 1,365,760원(2026.4.21. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50489 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 11층1104호

용도: 아파트

건물/토지 면적:

* 토지: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물 (전용면적): 84.11㎡ (약 25.44평)

* 건물 (분양면적): 정보 없음

감정가: 295,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (이하 ‘HUG’)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양시청' 북측에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 상가 및 관공서 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 교통 상황은 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: (별도 기재 정보 없음)

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액: 119,880,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권: 유한회사와이지개발

* 근저당: 우리은행 (2022.11.07, 119,880,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 방연근 (2024.10.25 말소 등기, 채권금액 219,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.04.13, 채권금액 219,000,000원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (방연근)

* 보증금: 219,000,000원

* 전입일자: 2022-11-18

* 확정일자: 2022-10-25

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 및 권리분석상 인수 보증금 없음)

* 비고: 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이나, 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 아파트 단지, 상업시설, 관공서가 밀집된 지역입니다.

주변 개발 계획: (별도 기재 정보 없음)

5. 생활정보

편의시설: 주변에 상가 및 관공서가 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한 홈플러스, CGV 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 있습니다. 구체적인 학교로는 광양중앙초등학교, 동광양중학교 등이 인접해 있습니다.

주요 관공서: 광양시청 북측에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 현황 조사일(2026.4.21.) 기준으로 1,365,760원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액일 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련: 제공된 정보 상 임차인의 대항력은 없으나, 확정일자가 말소기준권리보다 선순위인 점은 일반적인 경우와 다소 차이가 있습니다. 또한, 주택임차권 등기가 말소된 상태이나, 모든 법적 절차 및 채권자의 배당 현황을 철저히 재확인하여 예상치 못한 추가 부담이 발생하지 않도록 유의해야 합니다.

토지이용계획: 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 개발 행위 제한 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현장 조사 및 검색 결과, 물건지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 채무는 없는 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비와 임차인 관련 사항은 추가적인 확인이 반드시 필요하며, 이를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 광양시청 인근 중심상업지역의 우수한 입지 조건.

권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예상, 인수 부담 없음.

교통 및 편의시설: 편리한 교통망과 홈플러스, CGV 등 풍부한 생활 편의시설.

잠재력: 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금이나 채무가 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

다만, 미납 관리비, 임차인 관련 확인 필요 사항, 실제 현장 조사 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점에서는 감정가 수준에서 검토를 시작하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.