나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50451 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "비봉초등학교" 북측 인근에 위치하는 ‘시대아파트 제101동 제2층 제206호’이며, 주위는 대체로 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 지대로 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

시내 중심지 인근이며, 제반 차량 통행이 용이하므로 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 2층(복도식, 남향)으로 외벽 : 시멘몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 장판지 및 타일 등 창호 : 샷시유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되었음.

토지의 형상 및 이용상태

북고남저의 경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 부정형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지 남측이 폭 20m 정도, 동측이 폭 10m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,054,730원 있음, 특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 개요

본건은 전라남도 순천시 조례동 766, 시대아파트 101동 2층 206호에 위치하며, 아파트입니다.

주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 2층에 위치한 복도식, 남향 아파트입니다.

건물 외벽은 시멘몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시 유리창으로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스보일러), 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 북고남저의 경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 부정형의 아파트 부지입니다.

단지 남측은 폭 20m, 동측은 폭 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

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1.2. 면적 및 감정가

감정가는 60,000,000원입니다.

토지 면적은 13.82㎡ (약 4.18평)이며, 건물 면적은 37.39㎡ (약 11.31평)입니다.

토지 지분과 건물 지분은 각각 13.82㎡, 37.388㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 것입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

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1.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 2층에 위치합니다.

구조는 복도식이며, 향은 남향입니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '비봉초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

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2.2. 교통상황

시내 중심지 인근에 위치하여 제반 차량 통행이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

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2.3. 주변 시설

본건은 비봉초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

NC백화점 순천점이 약 152m 거리에 위치해 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

순천병원, 조례호수공원, 조례먹자골목 등 편의시설이 인근에 있습니다.

순천조례초등학교가 가까이 있으며, 학군으로서의 역할도 할 것으로 보입니다.

시대아파트 관리사무소는 전남 순천시 비봉2길 22에 위치합니다.

다수의 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 주변 상권은 잘 형성되어 있는 편입니다.

특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

채권자는 양OO이며, 강제 경매로 진행되었습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 13일 접수된 고세정의 근저당권(금액: 19,900,000원)입니다.

이 외에도 소유권이전, 신탁등기 말소, 소유권이전(매매), 압류(관악세무서장), 강제경매(양동현) 등의 등기사항이 있습니다.

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3.2. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (고세정, 2022.04.13. 접수, 19,900,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 말소됩니다.

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3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 4번 주택임차권 (양동현)이 있습니다.

해당 임차인은 2021년 8월 31일 전입, 2021년 8월 11일 확정일자를 받았으며, 보증금은 60,000,000원입니다.

이 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매수인은 임차인 양동현의 보증금 60,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

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3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 79,900,000원(근저당 19,900,000원 + 임차보증금 60,000,000원)입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 조례동은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 상업시설이 잘 발달된 지역입니다.

NC백화점 순천점 등 대형 편의시설이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활이 용이합니다.

다수의 상가와 음식점, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

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4.2. 개발 가능성

순천시는 2026년에도 20년 이상 된 노후 공동주택에 대한 리모델링 시설 개선 사업을 지속적으로 추진하고 있습니다.

이는 지역 내 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성을 시사합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육시설

본건 인근에는 순천조례초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

순천조례초등학교는 1947년에 개교한 공립 초등학교로, 전남지역 및 전국 학군 순위에서 상위권을 차지하고 있습니다.

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5.2. 편의시설

NC백화점 순천점을 비롯하여 병원, 호수공원, 먹자골목 등 다양한 편의시설이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

단지 내 또는 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

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5.3. 기타 환경

주거 환경은 대체로 무난하며, 아파트 단지와 주거지가 밀집된 지역입니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 미납관리비

미납관리비 2,054,730원이 존재합니다.

이는 2023년 9월부터 2026년 3월까지의 기간분에 해당하며, 매수인이 인수할 가능성이 높으므로 입찰 전 관리사무소에 정확한 내역을 확인해야 합니다.

2.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 60,000,000원의 대항력 있는 임차인 양동현이 존재합니다.

해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

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6.3. 공유자우선매수신고

본건에는 공유자우선매수신고가 있습니다.

이는 공유자가 경매 절차에서 다른 입찰자와 동일한 금액으로 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 우선매수권 행사 여부에 따라 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

2.

6.4. 특별매각조건

특별매각조건으로 '전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한'이라는 조건이 있습니다.

이는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있으나, 그 행사가 1회로 제한된다는 의미입니다.

최근 순천 시대아파트에서 100억원대 전세사기 피해가 발생한 사례가 있어, 이 조건이 실제 입찰에 미칠 영향에 대한 주의가 필요합니다.

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6.5. 기타

공동담보 물건이 존재할 수 있으나, 본건만으로는 상세 내용을 파악하기 어렵습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 아파트로, 입지 자체는 학교, 상업시설, 교통 등 생활 편의성이 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 6,000만원을 인수해야 할 가능성이 높으며, 미납관리비 2,054,730원도 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 우선매수권 행사 제한이라는 특이사항은 입찰 시 변수가 될 수 있습니다.

권리관계가 복잡하고 인수해야 할 금액이 상당하므로, 철저한 권리 분석과 더불어 인수 금액, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

비교적 양호한 주거 환경 및 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

순천시의 노후 공동주택 리모델링 지원 사업 등 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 인수 보증금 등을 고려한 실질적인 가격 메리트 분석이 필요합니다.

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9. 예상 입찰가

감정가: 60,000,000원

인수 보증금 (추정): 60,000,000원

미납관리비 (인수 가능성): 2,054,730원

총 최소 예상 부담액: 약 122,054,730원

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금, 미납관리비, 명도 비용, 경매 수수료, 취득세 등 제반 비용을 모두 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

보수적으로 접근하여, 인수 금액과 기타 제반 비용을 고려한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 낙찰가율, 시세, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.