나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50460 [1] 전라남도 보성군 회천면 율포리 272-1 보성더해븐연립주택 201동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 회천면 율포리 소재 "율촌초등학교" 북측 인근에 위치하는 보성더해븐연립주택 제2층 제203호로서, 주변은 연립주택 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 바닥 : 장판지깔기 등 마감 창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단의 부정형의 완경사지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리 )),가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지)),가축사육제한구역(가축사육제한구역 (300m_소_신고대상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)),가축사육제 한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_ 젖소)),상대보호구역(2024-07-30),영농여건불리농지 일련번호(2) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)) ,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m _소_신고대상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)),가축사육제한구역 (가축사육제한구역(500m_그밖의가축)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)),상 대보호구역(2024-07-30) 일련번호(3) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)) ,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m _소_신고대상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)),가축사육제한구역 (가축사육제한구역(500m_그밖의가축)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종)),상대보호구역(2024-07-30) 일련번호(4) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)) ,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m _소_신고대상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)),가축사육제한구역 (가축사육제한구역(500m_그밖의가축)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)), 상대보호구역(2024-07-30) 일련번호(5) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)) ,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m _소_신고대상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)),가축사육제한구역 (가축사육제한구역(500m_그밖의가축)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종)),상대보호구역(2024-07-30) 일련번호(6) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)) ,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m _소_신고대상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)),가축사육제한구역 (가축사육제한구역(500m_그밖의가축)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종)),상대보호구역(2024-07-30)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 순천지원 2026타경50460(1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 보성군 회천면 율포리 272-1 보성더해븐연립주택 201동 2층203호

용도: 연립주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제2층 제203호

건축연도: 2018년

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지 면적: 176.81㎡ (약 53.5평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 회천면 율포리 소재 "율촌초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일련번호로 지정된 토지들은 모두 계획관리지역에 해당하며, 다양한 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 메추리, 돼지, 소, 그 밖의 가축, 젖소 등), 상대보호구역(2024-07-30), 영농여건불리농지 등의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 함 (함영숙)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-02

확정일자: 2025-11-05

배당신고일자: 2026-04-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 함 은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 해당 금액은 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 등)

말소기준권리: 을3 근저당권 (보성새마을금고, 2021-03-11 접수, 96,000,000원)

경매개시결정: 갑8 임의경매 (보성새마을금고, 2026-04-09 접수, 64,015,480원, 사건번호 2026타경50460)

등기부상 채권 총액: 106,000,016원

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

"율촌초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설과 더불어, 율포해수욕장, 율포오토캠핑장, 율포해수녹차탕 등 관광 및 휴양 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 주거 환경

연립주택 단지 내에 위치하며, 주변으로 단독주택 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 규제

토지이용계획상 계획관리지역으로 묶여 있으며, 다양한 가축사육 제한구역 및 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 보이나, 경매 특성상 경쟁률에 따른 입찰가 상승 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 보성군 회천면 율포리에 위치한 연립주택으로, 율촌초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 다만, 토지 이용에 있어 가축사육제한구역 등의 공법상 규제가 존재합니다. 최근 실거래가를 바탕으로 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 율촌초등학교 인근의 교육 환경

* 율포해수욕장, 캠핑장 등 관광 및 휴양 시설 인접

* 권리상 인수 부담이 없는 물건

* 비교적 최근 실거래가와 유사한 감정가

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지인 보성더해븐연립주택 272-1번지의 3층이 2025년 11월 170,000,000원에 거래되었고, 271-1번지의 2층이 2025년 2월 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2층이며 감정가는 170,000,000원으로 책정되었습니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가를 고려한다면 165,000,000원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 경매 시장 상황과 본인의 투자 목표에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.