나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3497 [1] 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 107동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 동구 학동 소재 ‘전남대학교병원’ 남측 인근에 위치하는 '무등산아이파크' 107동 24층 2401호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편인 시내버스 승강장 및 지하철역이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 24층 2401호로서 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

일반적인 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

학동 1022 :준주거지역, 시가지경관지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 시가지경관지구(2020-01-05), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2021-02-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-02-01)(학동4구역 주택재개발 정비사업 정비구역 변경)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(광주학강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(조선대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3497 (1)

소재지: 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 107동 24층2401호

용도: 아파트

감정가: 859,000,000원

토지면적: 45.62㎡ (약 13.8평)

토지지분: 45.6226㎡ (약 13.8평)

건물면적: 101.84㎡ (약 30.8평) - 전용면적 기준

건물지분: 101.8442㎡ (약 30.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 특이사항 및 특수물건정보

재개발구역, 정비구역

1.3. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 광주광역시 동구 학동 소재 ‘전남대학교병원’ 남측 인근 ‘무등산아이파크’ 107동 24층 2401호, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통시됩니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 24층 2401호로서 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역: 일반적인 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주학강초등학교, 조선대학교, 하버드유치원), 정비구역(주택재개발), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 동구 학동에 위치하며, ‘전남대학교병원’ 남측 인근에 자리한 ‘무등산아이파크’ 107동 24층 2401호입니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 승강장 및 지하철역이 인근에 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 의료시설: 전남대학교병원, 조선대학교병원 등 대형 병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

* 상업시설: 단지 내 상가를 비롯하여 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 광주학강초등학교, 조선대학교, 하버드유치원 등이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설

주변 조사 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 명확히 보고된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 04월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (권리금액: 677,600,000원) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 변동: 학동3구역주택재개발정비사업조합의 소유권보존 등기(2017.04.04) 후 이성범 외 1명에게 소유권 이전(2017.04.14), 이후 김균호에게 공유자전원지분전부이전(매매, 2021.04.30)되었습니다.

* 근저당권: 수협은행 (2021.04.30, 677,600,000원) 및 정미해 (2023.03.27, 1,000,000,000원)의 근저당권이 설정되었으며, 모두 말소 대상입니다.

* 임의경매: 수협은행의 임의경매 개시결정(2026.04.09, 560,743,464원) 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 말소됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,677,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

3.4. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 학동 지역은 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다. 주위로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있으며, 대규모 주거 단지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후수요

전남대학교병원, 조선대학교병원 등 주요 의료 시설이 인접해 있어 직주근접 수요가 존재하며, 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 배후수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 남광주시장 등 전통 시장도 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 문화시설

지하철 1호선 남광주역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 순환도로 접근성이 좋습니다. 국립아시아문화전당, 광주예술의거리 등 문화시설 이용도 비교적 용이합니다.

5.3. 교육환경

광주학강초등학교, 조선대학교, 하버드유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있으나, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 관련 사항

재개발 및 정비구역 지정은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 단계 및 이주, 공사 등으로 인한 일시적인 불편함이나 사업 지연 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 확인되지 않아 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유 여부 및 협상 과정에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,677,600,000원으로 높은 편입니다. 이는 과거 채무 규모를 반영하는 것으로, 본 경매 절차에서 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 무등산아이파크 아파트로, 재개발 및 정비구역 지정 지역에 포함되어 있어 미래 가치 상승에 대한 기대가 있는 곳입니다. 전남대학교병원 인근의 우수한 입지 조건과 함께 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 30층 건물 중 24층에 위치하며, 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다. 권리분석상 모든 권리는 말소될 예정으로 법적 하자는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 실제 점유자 발생 시 명도 절차에 주의가 필요합니다. 재개발 사업 진행에 따른 장기적인 관점에서의 접근이 필요하며, 현재 감정가는 859,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 학동4구역 주택재개발 정비사업 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 전남대학교병원 남측 인근에 위치하여 의료 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 교통 편의성: 시내버스 승강장 및 지하철역이 인근에 있어 광주 시내 이동이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 향후 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 제시된 감정가 859,000,000원을 기준으로 시장 동향 및 본건의 특수성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.