나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31073 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상20층 건물 중 제17층 제1704호로서 외벽: 몰탈위페인트마감, 화강석 돌붙임마감 내벽: 인테리어및 타일 벽지마감 창호: 섀시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기, 소방설비, 개별냉난방설비, 보안출입문 등 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주상용건부지로 이용중이며,북측으로 노폭 약30~35m, 동측으로 노폭 약15~20m, 남측으로 노폭 약8~10m의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

장방형의 평지로서 주상용건부지로 이용중이며,북측으로 노폭 약30~35m, 동측으로 노폭 약15~20m, 남측으로 노폭 약8~10m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31073 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1704호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 소재한 광주역 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 북측 약 30~35m, 동측 약 15~20m, 남측 약 8~10m 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 광주역이 가까워 대중교통 이용 및 지방 이동에 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 소유권 보존 등기 후 우리은행 근저당(을1, 56,520,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 주택임차권(을4, 채민기, 183,300,000원), 가압류(갑2, 갑3, 갑4) 및 현재 진행 중인 본 경매(갑5, 주택도시보증공사, 183,300,000원)는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거시설과 상업시설이 복합적으로 분포하는 주상복합지대입니다. 주변에 단독주택, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 근린상가가 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 광주역 역세권이라는 점은 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 광주역 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 인근에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 상업시설이 있으며, NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설도 비교적 가까운 거리에 위치해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 용이합니다. 단지 내 및 주변에 주차 공간이 충분하여 차량 이용자에게 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

총 채무액이 20억 원 이상으로 매우 높으나, 대부분 가압류로서 매각으로 소멸될 권리입니다. 경매 신청 채권자의 채권액 183,300,000원을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 212,000,000원에 비하여 주변 시세 정보(예: 807만/평) 상으로는 다소 차이가 있을 수 있어, 현장 조사 및 추가 시세 분석이 필요합니다. 현재까지 조사된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

광주역 한국아델리움 오피스텔은 2022년에 준공된 신축 건물로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 광주역 역세권이라는 점과 주변 상업시설의 발달은 향후 시세 상승 및 임대 수익 확보에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 감정가와 일부 시세 정보 간의 차이를 면밀히 검토하고, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 깔끔한 상태 유지.

* 광주역 역세권으로 교통 및 편의시설 접근성 우수.

* 모든 권리 소멸로 낙찰자 부담 없음.

* 안정적인 배후수요 및 상업시설 밀집 지역.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 212,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 평당 시세가 약 807만원 수준으로, 본건 전용면적 14.85평을 적용 시 약 1.2억원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다. 그러나 이는 단순 비교이며, 신축 연식, 입지, 편의시설 등을 고려할 때 감정가가 현실적일 가능성도 있습니다. 본건은 강제경매로 진행되며, 경매 신청 채권자의 채권액은 183,300,000원이고 인수 보증금은 없습니다.

따라서, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 본건의 실제 가치를 면밀히 평가해야 합니다. 보수적으로는 감정가 수준인 212,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 동향 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.