나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31098 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근에 위치한 수하임아파트 101동 내에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 10층 1001호로, 계단식임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

서측의 왕복4차로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 대상물건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등으로 상정하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

2.1. 물건개요

물건명: 수하임아파트

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 10층1001호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 209,000,000원

2.2. 면적정보

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

토지지분: 32.5045㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평) (전용면적 추정)

건물지분: 58.0093㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각기일: (정보 없음)

1.1. 입지조건

2.

2.1. 위치및주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준입니다. 서측의 왕복 4차로 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

3.

3.1. 말소기준권리및소멸권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 5월 4일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리:

* 우리은행 근저당권 (2017-05-04)

* 이현재 주택임차권 (2024-11-27)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026-04-10)

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 주택임차권 이현재는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 이현재

보증금: 168,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-16

확정일자: 2024-05-16

배당신고일자: 2024-11-27

대항력: 없음

비고: (없음)

* 임차인: 홍수연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (없음)

3.4. 총채권액및인수보증금

등기부채권 총액은 234,060,000원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

4.

4.1. 주변상업시설

대상 물건지 주변은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리한 지역입니다.

4.2. 교통접근성

서측의 왕복 4차로를 통한 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

5.

5.1. 교육시설

물건지 북동측 인근에 경양초등학교가 위치하여 통학이 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

(제공된 정보 및 검색 결과 상 구체적인 의료시설 정보는 파악되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 편의시설 수준을 기대할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적리스크

6.

6.1. 내부상태미확인

현장 조사 시 거주인의 부재로 인해 내부 출입 및 정확한 상태 확인이 불가능했습니다. 이에 따라 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태로 상정되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 임대차관계불확실성

제공된 정보에 따르면 임대관계는 '미상'으로 표기되어 있습니다. 비록 현재 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타제약조건

토지 이용 계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

7.

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 아파트로, 경양초등학교 인근 주거 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 209,000,000원이며, 면적은 전용면적 기준 약 17.55평입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택임차인 이현재 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

8.

* 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

* 경양초등학교와 인접하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

9.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 209,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없으므로 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 고려하여 결정될 수 있습니다. 일반적으로 권리상 문제가 없고 내부 상태를 제외한 기본 조건이 양호한 경우, 감정가 이상 또는 근접한 금액에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 시세 조사를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.