나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31061 [1] 광주광역시 북구 연제동 33-7 한국아델리움 201동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 북구 양산동 소재 KT&G 광주공장 서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 7층 702호(남향, 계단식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 2필지 일단지로서 부정형의 완경사지이며 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 2차로의 소로에 접하고 동측으로 폭 6~7m의 포장도로에 접하며, 남측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지 1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만 )(2015-06-15)(접합), 상대보호구역(아이림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>이고, 본건 아파트부지 2)는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(아이 림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경31061 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 33-7 한국아델리움 201동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.92㎡ (약 0.88평)

토지지분: 2.9162219962551035㎡ (약 0.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.55㎡ (약 25.59평) (전용면적)

건물지분: 84.545㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

※ 공급면적은 약 109.22㎡ (약 33평)으로 파악됩니다.

1.3. 감정평가 요약

본건 아파트부지는 2필지 일단지로, 부정형의 완경사지이며 아파트 및 부대복리시설 부지입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 7층 702호(남향, 계단식)입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 KT&G 광주공장 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통수단이 운행 중입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

단지 남측으로 왕복 2차로 소로에 접하며, 동측으로는 폭 6~7m의 포장도로에 접하고 있습니다. 차량 출입은 남측 도로를 통해 이루어집니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 여부

단지 주변으로 문화센터, 도서관, 호수공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주변에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주 지역 내에서 생활 쓰레기 소각시설 설치 관련하여 주민 간 논의와 갈등이 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-02

확정일자: 2025-12-02

배당신고일자: 2026-05-19

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 확인됩니다.

권리분석 결과, 을구의 근저당권(광주은행, 2017-11-29 접수)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 말소(말소기준권리보다 후순위)될 예정입니다.

총 등기부채권액은 300,189,080원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. [cite: provided data]

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 지역은 주거지 기능과 함께 일부 편의시설이 혼재된 형태를 보이며, 배후 주거 수요가 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조의 16층 건물 중 7층에 위치한 남향 계단식 아파트입니다. 전체 면적 84.55㎡(약 25.59평)의 아파트이며, 내부 구조 및 이용 상태는 일반적인 아파트와 동일합니다.

5.2. 설비 내역

일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 보일러) 설비를 갖추고 있으며, 승강기 및 지하주차장이 마련되어 있습니다.

5.3. 토지 이용 및 제한

본건 아파트 부지는 제2종일반주거지역에 속하며, 도로 관련 규제 및 아이림유치원, 한빛유치원 관련 교육환경 보호구역, 그리고 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제3구역(전술)에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 상세 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: provided data]

6.2. 임차인 명도

임차인 정 은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 보이나, 배당표 확정 후 최종 인수 여부를 재확인해야 합니다. [cite: provided data]

6.3. 건물 노후도

2001년에 사용 승인된 건물로, 2026년 현재 약 26년차의 건물입니다. 연식이 있는 만큼 향후 재도장, 시설 교체 등에 대한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 법적 제한

비행안전제3구역(전술)에 해당되어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주 북구 연제동에 위치한 한국아델리움 아파트 경매 물건입니다. 본건은 84.55㎡(약 25.59평)의 전용면적을 가진 아파트로, 감정가는 244,000,000원입니다.

주변 환경은 보통 수준이며 교통이 편리한 편입니다. 등기부상 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점과 건물의 연식(약 26년차)은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치 및 양호한 교통망 확보.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 경감.

* 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정으로 권리 관계가 명확.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 특이사항(지상권 등) 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

단, 2026-09-23 예정인 경매의 해당 물건은 감정가 244,000,000원으로 정보 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.