나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31100 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '수하임 아파트' 제101동 제4층 제403호로서, 부근은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재 하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건물 내 제4층 제403호(계단식) 로서, 2017.04.26. 사용승인되었으며, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경31100 (1) 사건으로, 소재지는 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 4층 403호입니다.

본건은 아파트 용도로, 감정가는 201,000,000원입니다.

토지 면적은 32.50㎡ (약 9.83평)이며, 건물 면적은 58.01㎡ (약 17.55평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근에 위치한 '수하임 아파트'입니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 단지까지 출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 북서측으로는 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 편리합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 4일 접수된 우리은행 근저당(을1)이며, 금액은 65,160,000원입니다.

경매로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 확인된 채권 총액은 234,060,000원입니다.

* 임차인 현황:

- 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

- 보증금: 168,900,000원

- 차임: 0원

- 전입일자 및 확정일자: 2024년 4월 16일

- 배당신고일자: 2024년 11월 8일

- 대항력: 없음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 운암동 지역은 다수의 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 중심 지역입니다.

인근에 경양초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

광주시 북구는 최근 쓰레기 소각장 유치 문제로 주민들의 찬반 갈등이 있었던 지역이 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

따라서, 전반적으로 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 경양초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내 소화전, 도시가스 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았던 점은 고려할 필요가 있습니다.

* 건축 연도: 2017년 4월 26일 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 법적 제한: 본건 토지는 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.6. 종합 의견

광주광역시 북구 운암동에 위치한 수하임아파트 101동 4층 403호는 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 아파트입니다.

주거지로서 안정적인 입지를 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있어 낙찰 후 재산권 행사에 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 상대보호구역이라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년식으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 안정적인 주거 입지: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자가 부담할 권리 없음.

* 도보 통학 가능한 초등학교 인접.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로 예상 입찰가는 감정가 201,000,000원을 기준으로, 유찰 여부 및 시장 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 면적(전용 58.01㎡)과 유사한 아파트의 최근 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.