나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31076 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업용 부동산 및 숙박시설, 점포 등이 혼재하는 노선상가지대로서, 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 북동측 인근으로 광주역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2/지상20층 건물 내 5층 523호로서, 외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복3차선, 남서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 신안동121-2 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> , 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 기본물건정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2026타경31076 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층523호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 223,000,000원

1.2. 면적정보

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* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 총 면적: 토지 및 건물 일괄 매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치및주변환경

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* 본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 각종 상업용 부동산, 숙박시설, 점포 등이 혼재하는 노선상가지대로서 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

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* 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 북동측 인근에 광주역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 토지및도로상태

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* 본건은 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지 위에 건축된 오피스텔 건부지입니다.

* 북동측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 3차선, 남서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

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* 말소기준권리: 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권 (56,520,000원) 입니다.

* 본 경매 절차로 인해 소유권 보존을 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,333,820,000원

3.2. 임차인현황

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* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 2,277,300,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2023-02-17

* 배당신고일자: 2026-06-09

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인 주택도시보증공사는 대항력이 없으나, 보증금액이 매우 크므로 배당 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는권리

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

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4. 시세분석

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* 본 물건이 소재한 광주역 한국아델리움 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세를 분석한 결과, 유사 면적대의 호가는 약 2억 1천만 원에서 2억 3천 5백만 원 사이에 형성되어 있으며, 일부 매물은 2억 2천 5백만 원 수준의 호가를 보이고 있습니다.

* 본건의 감정가 223,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 적정 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

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5. 상권분석

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* 본건은 광주역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 유동 인구가 풍부합니다.

* 주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 광주역(KTX, SRT 등) 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

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6. 생활정보

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* 편의시설: 광주역(KTX, SRT, 무궁화호), 다수의 버스 정류장, 홈플러스(계림점), NC백화점, 롯데백화점, 다양한 은행 및 병원, 식당가 등이 인근에 잘 갖추어져 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 교통: 광주역 이용이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 문화/여가: 인근에 영화관(CGV) 등이 있으며, 챔피언스필드 등 스포츠 시설 접근도 용이합니다.

* 교육시설: (제공된 정보 부족)

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7. 잠재적리스크

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* 본건은 공동담보 물건으로 진행되며, 등기부채권 총액이 2,333,820,000원으로 높으나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 직접적인 권리 부담은 없습니다.

* 임차인 주택도시보증공사의 보증금액(2,277,300,000원)이 매우 크나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 다만, 해당 보증금이 전액 배당되지 못할 경우 채권자 측면에서의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 직접적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 다양한 형태의 상업 및 숙박 시설이 혼재되어 있습니다.

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8. 종합의견

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* 본 물건은 광주역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

* 교통, 생활 편의시설, 상업 시설 이용이 매우 편리하여 높은 수준의 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가 또한 현재 시세와 부합하여 매력적인 물건입니다.

* 다만, 높은 채권 총액 및 임차인 보증금액은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

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9. 투자포인트

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* 광주역 초역세권에 위치한 최신 오피스텔이라는 입지적 장점.

* 풍부한 상업, 금융, 문화, 교통 시설 이용 가능.

* 모든 권리 소멸로 인한 낙찰자 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수요 및 향후 시세 차익 기대.

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10. 예상입찰가

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* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 권장 입찰가: 195,000,000원

* 산정근거: 감정가 223,000,000원 대비 약 87.5% 수준이며, 현재 시세(약 2억 1천만 원 ~ 2억 3천 5백만 원)를 고려하여 수익성을 확보할 수 있는 범위에서 산정하였습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.