나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10542 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 302-4 로얄파크 5층501호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부암초등학교 북측 인근에 소재하는 로얄파크 5층 501호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 13층건인 5층 501호로서 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 7미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장용우)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10542 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 302-4 로얄파크 5층 501호

용도: 제공된 정보에 따르면 공부상 용도는 단독주택이나, 현재는 오피스텔로 이용 중입니다.

감정가: 219,000,000원

토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

건물면적: 75.44㎡ (약 22.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하며, 부암초등학교 북측 인근 지역에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 HUG(주택도시보증공사)에 의해 인수되는 조건으로, 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 장용우 (채권양도)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 31일

* 확정일자: 2022년 05월 09일

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 장용우)로부터 2026년 09월 01일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자는 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 선순위 임차권: 등기부 요약상 '을6' 주택임차권(장용우)이 확인되나, 위 확약서 내용에 따라 대항력이 소멸되는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 신한카드 가압류 (2026.04.02)

* 기타 말소 예정 권리: 주택도시보증공사 강제경매(말소기준권리), 토스뱅크 주식회사 가압류 등 경매 절차에 따라 소멸될 권리가 다수 존재합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (확약서 내용으로 인해 임차보증금 인수 없음)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 부암동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 최근 신축 다세대 주택들이 공급되면서 시세가 형성되고 있습니다.

최근 매매 사례를 보면,

* '정현선라이즈' 다세대(2016년 준공, 69.35㎡)가 2026년 6월 17,700만원, 7월 18,200만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 840만원 ~ 860만원 수준입니다.

* '동남(508-1)' 연립(1983년 준공, 52.56㎡)이 2026년 4월 5,050만원에 거래되었으나, 준공연도가 오래되었고 면적 대비 가격이 매우 낮아 본 물건과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 건물의 전용면적 75.44㎡ (약 22.82평)를 고려할 때, 최근 거래된 '정현선라이즈' 사례와 유사한 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 평당 약 850만원을 적용 시, 22.82평 * 850만원/평 ≈ 194,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가 219,000,000원은 현재 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (검색 결과: 부암초등학교 인근 버스 정류장 다수 확인)

* 교육: 부암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위 근린상가 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역입니다. (검색 결과: 부암동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합되어 있으며, 일부 녹지 공간(백사실계곡 등)도 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 문화시설(환기미술관, 윤동주문학관 등)이 발달하면서 주말 방문객이 많아지는 경향이 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 등기부상 단독주택으로 되어 있으나, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 건축물표제부상 사용승인일이 1971년 12월 16일로 오래된 편이며, 이는 유지보수 비용 증가나 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. (단, '로얄파크' 자체 사용승인일은 2017년으로 검색됨. 이는 초기 건축물대장 상 기록과 실제 건물의 사용승인일이 다를 수 있음을 시사합니다. 13층 건물이라는 정보와 2017년 사용승인 정보가 상충되므로, 실제 건물 연식 및 상태는 현장 확인이 필수적입니다.)

* 오피스텔/다세대 주택 밀집 지역: 주변 시세와 비교 시, 본 건물의 감정가는 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 강제경매 물건입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 건물 연식에 대한 추가 확인이 필요하지만, 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 부암동 지역의 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택 가격대를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서 제출)

* 부암동 일대 시세 기반 투자가치 형성 가능

* 교통 및 교육 환경 양호

1.9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건의 전용면적(75.44㎡)을 고려할 때, 주변 유사 면적의 다세대 주택 실거래가를 기준으로 3.3㎡당 약 850만원으로 산정 시 약 194,000,000원의 시세가 예상됩니다.

감정가 219,000,000원 대비 보수적으로 접근하여 시세 범위 하단에서 10% 정도 할인된 금액을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서, 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 보수적으로 접근하여 205,000,000원 (20,500만원)을 목표로 하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.