나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10213 [1] 경상남도 진주시 대안동 15-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대안동 소재 "국민은행 진주종합금융센터" 북서측 인근에 위치하는 토지이고, 부근은 각종 상가, 근린생활시설, 금융업소, 재래시장 등이 밀집하여 형성된 지역 이며, 주변여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 위치 및 대중교통 수단 등을 고려할 때 제반 교통의 여건은 무 난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,시가지경관지구(중심),대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합),소로3류(폭 8m 미 만)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일부 지상에 후면 '지적 및 건물개황도' 및 '현황사진'과 같이 타인소유의 건물 (철파이프조 천막지붕, 주차장)이 점유사용중이나, 구조 및 이용상황, 철거 등이 용이한 점 등을 종합적으로 고려할 때 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단 됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서, (사용승인일 : 1983.01.15.) 외벽 : 알루미늄복합판넬, 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 및 천장 : 벽지, 무늬목, 보드위 페인팅, 몰탈위 페인팅 등 인테리어 마감. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

일련번호(2) : 지1층 - 근린생활시설(공실상태). 1층 - 근린생활시설(일부 공실상태). 2층 ~ 4층 - 근린생활시설(공실상태). 5층 - 주택(일부 공실상태).

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주택부분에 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되 어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(2) 건물 지하층은 귀제시목록상 면적이 295.83㎡이고, 일반건축물현황도면상 인접토지(대안동 15-19)에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 폐쇄되어 실제면적 은 283.8㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : ① 일반건축물대장등본상 위반건축물(2025.12.24, 주1 2009년 이전 1층 새시 제1종근린생활시설(소매점) 12㎡ 무단증축) 표시된 상태임. ② 본건 일련번호(2) 건물은 사용승인일자가 1983.01.15.이고, 일반건축물대 장등본상 대지면적이 430.4㎡이나, 1996년 12월 09일자로 대안동 15-19번 지로 분할되어 현재 타인소유로서 주차장으로 이용중인 바, 현황 대지면적 등은 경매진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ)매각 포함.
-토지 일부 지상 매각제외 되는 인접필지(15-9)에 걸쳐 소재하는 타인소유 건물(철파이프조,천막지붕) 있음.
-목록2 건물 지하층 공부상 면적 295.83㎡이고, 건축물현황도면상 인접토지(15-9)에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 283.8㎡임
-목록2 건축물대장상 위반건축물(무단증축)등재된 상태이며, 대지 면적이 430.4㎡ 로 기재되어 있으나, 대지가분할(15-9)되어 실제 대지 면적과 상이하게 기재되어 있으므로, 입찰전 이와 관련한 의무사항등의 제반사항은 관할 관청에 확인필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2026타경10213 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대안동 15-7

용도: 근린주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 5,051,927,600원

토지면적: 331.20㎡ (약 100.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1720.30㎡ (약 520.4평)

건물 제시외면적: 47.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ) 매각 포함.

* 토지 일부 지상 매각 제외되는 인접필지(15-9)에 걸쳐 소재하는 타인 소유 건물(철파이프조, 천막지붕) 있음.

* 목록2 건물 지하층 공부상 면적 295.83㎡이나, 현황 283.8㎡임.

* 목록2 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 상태이며, 대지 면적이 430.4㎡로 기재되어 있으나 대지가 분할(15-9)되어 실제 대지 면적과 상이하게 기재되어 있으므로, 입찰 전 관련 의무사항 등은 관할 관청에 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 대안동 소재 "국민은행 진주종합금융센터" 북서측 인근에 위치함.

주변은 각종 상가, 근린생활시설, 금융업소, 재래시장 등이 밀집하여 형성된 지역이며, 주변 여건이 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 수단 등을 고려할 때 제반 교통 여건은 무난함.

본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각 각 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 2,290,000,000원

건물 등기부채권 총액: 2,940,000,000원

* 말소기준권리: 토지 을6 (국민은행 근저당, 2013-10-22 접수). 건물 을11 (국민은행 근저당, 2013-10-22 접수).

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을6, 을7, 을10, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 (토지), 을11, 을12, 을15, 을17, 을19, 을20, 을22, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 (건물) (단, 소유권 및 보존 등기 제외).

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문혜주

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024-02-19

확정일자: 2024-02-19

배당신고일자: 2026-06-16

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 박진성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원.

문혜주 임차인은 대항력이 없으나 보증금이 존재하므로, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 다만, 현재까지의 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 진주시 대안동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있음.

* "국민은행 진주종합금융센터", 각종 상가, 금융업소, 재래시장 등이 인접하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변 여건이 양호하며, 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 상업시설 운영에 긍정적인 환경임.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 금융기관: 국민은행 진주종합금융센터 인근 위치.

* 편의시설: 재래시장 및 다수의 상가가 밀집하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 시내 이동 및 외부 지역으로의 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건으로 인한 복잡한 권리관계 가능성.

* 타인 소유 건물이 본건 토지 일부에 걸쳐 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 등 법적 분쟁 가능성.

* 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 및 공부상 면적과 실제 현황 면적(지하층)의 차이.

* 건축물대장상 대지 면적과 실제 현황 대지 면적의 차이 (토지 분할로 인한) 발생. 이는 입찰 전 관할 관청 확인이 필수적임.

* 토지 일부 지상에 타인 소유의 건물이 점유 사용 중이나, 구조 및 이용상황, 철거 용이성 등을 고려할 때 토지 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

* 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ)이 매각에 포함되어 있어 관련 사항 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 진주시 대안동의 중심 상업지역에 위치한 근린주택으로, 좋은 입지 조건과 주변 상권의 활성화 정도가 장점입니다. 하지만, 타인 소유 건물의 경계 침범, 위반 건축물 등재, 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 중복사건 및 유동화물건이라는 점 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 토지 및 건물 관련 공부와의 차이와 위반건축물 등재 사항은 명확한 확인과 추가 비용 발생 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 중심 상업지역 내 위치하여 배후 수요 및 유동인구가 풍부함.

* 대중교통 및 차량 접근성이 우수한 입지.

* 건물 규모가 크고 용도가 근린주택으로, 다양한 상업 및 주거 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,051,927,600원

본건은 높은 감정가와 더불어 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 법적 문제의 소지가 있는 타인 소유 건물과의 경계 문제, 위반건축물 등재, 공부상 면적 discrepancies 등은 명확한 해결과정이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 또한, 중복사건 및 유동화물건으로 인한 복잡한 권리 관계도 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 직접적인 입찰가 산정에는 어려움이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 현 시세 및 감정가의 보수적인 접근을 통해 예상 입찰가를 산정하자면, 잠재적 위험 요인으로 인한 할인율을 적용하여 약 3,500,000,000원 ~ 4,000,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 데이터, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 그리고 본건의 하자 보수 및 해결에 소요될 것으로 예상되는 비용에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 보다 정밀한 시세 분석 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.