나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10461 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 310동 9층 911호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '성원남산3차아파트' 310동 9층 911호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 및 슬래브지붕 20층 건내 9층 911호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측, 동측 및 서측으로 대로3류, 남측으로 소로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(불곡사일주문)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10461 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 310동 9층 911호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 14.92㎡ (약 4.51평)

건물 면적: 47.97㎡ (약 14.51평) (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1992년

총 동 수: 15동

총 세대 수: 2,414세대

주차 대수: 540대

층수: 9층 (총 20층 중)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '성원남산3차아파트' 310동 9층 911호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. 북측, 동측 및 서측으로 대로3류(폭 25m~30m), 남측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역이며, 대로3류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

주변 시설: 인근에 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 갑9 (한화생명보험주식회사) 가압류 (2023.05.19.)

인수되는 권리:

* 을구 4번 주택임차권 (채권자: 김 ): 132,000,000원. 2024년 7월 4일 등기되었으며, 2022년 8월 9일 전입, 2022년 7월 7일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소 예정 권리:

* 갑10 (신용보증기금) 가압류

* 갑11 (주택도시보증공사) 강제경매 개시 결정

권리 분석 요약: 매수인에게 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 132,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설과 교육 시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 아파트 단지 인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 있어 생활이 편리한 편입니다.

교육 시설: 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량을 이용한 출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담: 132,000,000원의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 재정 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

건축 노후화: 1992년에 건축된 아파트로, 34년차 노후 아파트임을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동의 성원남산3차아파트 내에 위치한 아파트로, 대단지 내에 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 132,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

경매 감정가는 125,000,000원이지만, 인수되는 임차인 보증금을 고려하면 실제 총 지출액은 훨씬 높아집니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

창원시 성산구라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

대항력 있는 임차인 존재로 인해, 일반 경매 물건 대비 입찰 경쟁이 적을 수 있습니다. (단, 인수 금액 고려 필수)

임차인 보증금 인수 부담을 명확히 인지하고, 총 지출액이 시장가치 대비 얼마나 메리트 있는지를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(47.97㎡)에 대한 최근 시세는 2026년 7월 14일 8,600만원, 2026년 7월 7일 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 132,000,000원입니다.

따라서, 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 132,000,000원'이 됩니다.

최근 실거래가 9,500만원을 기준으로 볼 때, 총 지출액이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다.

이러한 점을 고려하여, 입찰가는 1,000만원 ~ 3,000만원 범위에서 신중하게 결정하되, 총 지출액(입찰가 + 132,000,000원)이 시장가치(최근 거래가 9,500만원)를 초과하지 않도록 면밀히 검토해야 합니다. (현실적으로 총 지출액이 시장가치를 초과할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.