나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10581 [1] 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕아파트 108동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 "현대백화점 울산동구점" 북서측 인근에 위치하며, 인근지역은 아파트단지,학교,근린상가,단독주택등으로 형성된 지역으로,제반 환경조건은 보통시 됩니다.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 제2층 201호로서 외벽 : 세멘트몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비, 난방설비,승강기설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태등은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 서부동 238-29 : 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m ~ 10m )(2023-03-16)(접함) ,소로2류(폭 8m ~ 10m )(2023-03-16)(접함), 중로2류(폭 15 m~ 20m)(2023-03-16)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 미상입니다. 나.가격시점 현재 내부 인테리어 공사중임(사진용지 참조).

물건 비고

1. 현황상 내부 인테리어 공사중이므로 응찰시 별도 확인 요함.
2. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10581 (1)

소재지: 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕아파트 108동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 38,300,000원

면적:

* 토지 전체 면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

* 토지 지분 면적: 9.2555372㎡ (약 2.80평)

* 건물 전용 면적: 59.78㎡ (약 18.10평)

* 건물 지분 면적: 17.079146㎡ (약 5.17평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

집합건물 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 김종섭 (1992-03-04)

* 소유권 이전 (상속): 김연정 외 2명 (2026-01-13)

* 강제경매 개시 (말소기준권리): 주식회사씨엔에스대부 (2026-04-10, 채권액 9,840,451원)

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 동구 서부동 소재 "현대백화점 울산동구점" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린상가, 단독주택 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 환경 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

1.3. 인접 도로상태

주변 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 대표지번 서부동 238-29은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 04월 10일에 접수된 주식회사씨엔에스대부의 강제경매 개시 결정 등기(갑4)입니다.

1.2. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

1.2. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 입찰 시 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.

1.2. 4.주의사항

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

* 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)이 존재합니다. 공유자가 우선매수 신고를 하고도 매수보증금을 미납할 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권분석

1.3. 1.인근 지역 형성

본 건 주변은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교와 근린상가가 인접해 있어 주거 기능이 강한 지역입니다. 현대백화점 울산동구점과 같은 상업시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 2.주요 편의시설

인근에 현대백화점 울산동구점이 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 학교(명덕초, 방어진고 등)와 다수의 근린생활시설이 있어 주거에 필요한 각종 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 주변 지역에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

1.4. 1.건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 11층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 세멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.아파트 정보

* 아파트명: 현대패밀리명덕 (명덕패밀리1차)

* 건축 연도: 1992년 (사용승인일: 1992년 1월 20일)

* 총 세대수: 1206세대 (13개 동)

* 해당 호수 전용 면적: 59.78㎡ (약 18.10평)

* 아파트 단지 총 면적: 72,539.572㎡ (약 21,946평)

* 총 주차 대수: 272대 (지상 4대, 지하 24대)

* 최고 층수: 13층

6. 잠재적 리스크

1.5. 1.내부 공사 중

감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 본 건은 현재 내부 인테리어 공사 중에 있습니다. 이는 공사 완료 시점 및 추가적인 비용 발생 가능성과 관련하여 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요함을 의미합니다.

1.5. 2.지분 매각

전체 부동산 소유권이 아닌 일부 지분만이 매각 대상이므로, 향후 소유권 행사, 건물 관리, 매각 등에서 단독 소유권자에 비해 제한이 따르거나 복잡한 절차가 요구될 수 있습니다.

1.5. 3.공유자 우선매수권

다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자 지위에 변동이 생길 수 있습니다. 이는 입찰 과정 및 결과에 예측 불가능성을 더하는 요소입니다.

1.5. 4.임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무와 보증금, 차임 등의 상세 내용을 정확히 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 동구 서부동의 현대패밀리명덕아파트 내 108동 2층 201호의 지분 매각 물건입니다. 주변 지역은 아파트, 상가, 학교 등이 혼합된 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있으나, 이는 지분 매각이라는 점과 현재 내부 인테리어 공사가 진행 중이라는 점이 반영된 것으로 해석됩니다. 지분 매각으로 인한 향후 소유권 확보 및 처분상의 어려움, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 울산 동구의 주요 상업 시설(현대백화점) 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 현재 실거래가 수준을 고려할 때, 지분 가치 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 내부 인테리어 공사 완료 후 주거 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 7월, 본 건과 동일한 면적(59.78㎡)의 아파트 실거래가는 12,500만원에서 14,100만원 사이로 형성되어 있습니다.

물건 정보 및 시세 분석:

본 건은 전체 아파트의 약 28.5% 지분이 매각되는 물건으로, 감정가 38,300,000원은 해당 지분 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 이는 전체 아파트 시세(약 1.35억원)의 지분율(28.5%) 가치(약 3,850만원)와 유사한 수준입니다. 다만, 내부 공사 중인 상태와 지분 매각의 복잡성, 공유자 우선매수권 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가는 지분 가치에 부합하는 수준으로 보이나, 지분 매각의 복잡성과 공사 완료 후 가치 상승 가능성을 고려하여, 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 (사천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.