나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10573 [1] 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 104동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 남동측 인근에 위치하는 덕계동일 스위트1차 제104동 제6층 제602호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 농경지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지상15층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2001.10.22.) 외벽 : 몰탈위페인트 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 주위 가로망 상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 중로3류 (폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2026-02-02) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2026-02-02) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2026타경10573 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 소재지

경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 104동 6층602호

1.3. 건물 개요

용도: 아파트

사용승인일: 2001년 10월 22일

구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕, 지상 15층 중 6층

면적: 전용면적 59.69㎡ (약 18.06평)

1.4. 토지 정보

토지면적: 34.49㎡ (약 10.43평)

토지지분: 34.4915㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가 및 매각 대상

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건이 소재한 단지 주위 가로망 상태는 대체로 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 주식회사동일(2009), 이윤기(2013), 조영식(2023 매매)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2023.09.22, 79,200,000원) - 말소

* 가압류: 한국캐피탈 (2025.01.22, 14,925,886원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.01.20) - 말소

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2026.04.13, 69,029,245원) - 말소 (현재 경매 사건의 근거)

* 총 등기부채권액(말소기준권리 등 포함 추정): 94,125,886원

3.2. 말소기준권리

2023년 9월 22일 접수된 한국자산관리공사 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 권리는 대부분 소멸될 예정입니다.

물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 아파트의 일반적인 경우에 해당되지 않을 수 있어 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 별도의 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, "임대관계 : 미상임"이라고 기재되어 있어, 현장 방문 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변에 신명초등학교가 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

대단지 아파트인 덕계동일스위트1차 내부에 위치하여 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다.

주변의 농경지 등은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 및 주변 지역에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 신명초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

본 건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 관리 상태는 무난합니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 단지 내에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 권리는 말소되나, 미확인 권리(유치권, 법정지상권 등) 또는 임의경매 외 추가적인 채권 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대관계가 미상이므로 점유 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 물리적 리스크

건축 연도가 2001년으로 약 23년 경과되었습니다. 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 농경지가 일부 혼재되어 있어, 향후 개발 시 생활 환경 변화 가능성이 있습니다.

인근에 산업단지가 존재하므로, 물건과의 거리 및 방향에 따라 소음, 먼지 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다. (※ 현재 물건지에서 직접적으로 인지되는 혐오시설은 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색만으로는 확인되지 않았습니다. 그러나 인근 산업단지 현황 등을 고려하여 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 59.69㎡ (약 18평) 아파트로, 신명초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

2001년 준공된 덕계동일스위트1차 단지 내 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 점유 관계 및 미확인 권리 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

감정가는 1억원이며, 최근 실거래가 분석 결과 2026년 6월 5일 6800만원, 6월 18일 1억 1250만원, 7월 25일 8500만원 등 다양한 가격대의 거래가 있었습니다.

8. 투자 포인트

* 신명초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 단지 내 고정 수요와 주변 근린생활시설을 통한 생활 편의성이 확보됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 진행 시 법적 리스크가 적은 편입니다. (점유 관계 제외)

* 양산시 지역 개발 계획 및 주변 시세 추이를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 5일: 6,800만원 (9층, 59.69㎡)

* 2026년 6월 18일: 11,250만원 (4층, 59.69㎡)

* 2026년 7월 25일: 8,500만원 (15층, 59.69㎡)

본 건은 6층 물건으로, 최근 실거래가 중 15층 8,500만원 거래와 4층 11,250만원 거래를 참고할 수 있습니다. 9층 6,800만원 거래는 특이 사항으로 보이며, 낙찰가에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

감정가 1억원 및 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 80,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.