나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3447 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 128-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2026.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)토지는 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 '지하철 화원역' 북서측 근거리 에 위치하는 부동산(주거용건부지)으로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 주상용, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(2)토지까지 일반차량 접근 원할하며 외곽 시가지내에 위치하나 인근에 시내버스정 류장과 남동측 근거리에 지하철역(화원역)이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통 여건은 양호함.

형태 및 이용상태

본건 기호(2)토지는 세장형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '주거용건부지 '로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2)토지는 남서측으로 약 5~6미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)토지: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 사용승인일자: 1993.04.28. 외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 천정: 천정지 마감 바닥: 장판지 및 타일마감 등 천정: 목재 및 샤시 2중창호임

이용상태

기호(1): 1,2층 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1): 급·배수시설 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 바닥 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1): 별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외건물 (ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. (정상평가)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3447 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 128-11

* 용도: 단독주택 (건축물대장 상 단독주택 (2가구))

* 감정가: 389,623,450원

* 토지면적: 185.40㎡ (약 56.08평)

* 건물면적: 189.37㎡ (약 57.29평)

* 건물 제시외면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

* 채권자: 정OO

* 감정평가서 작성일: 2026년 7월 10일

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리에 위치하며, 지하철 화원역 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 단독, 주상용, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대가 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역(화원역)이 소재하여 대중교통 여건을 포함한 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남서측으로 약 5~6미터 가량의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리: 2026년 4월 8일자 정호영 앞 강제경매 (갑9)입니다.

* 인수 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 지상권 개요: 해당사항 없습니다.

* 토지 등기부 요약: 여러 차례의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 있으며, 임의경매(2023타경39540)로 인한 매각 후 정호영에게 지분이 이전되었고, 본건 강제경매가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 0원입니다.

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보이며, 등기부채권 총액은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정형재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2000년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 임대차 관계가 미상이며 전입자가 존재한다는 점으로 미루어볼 때, 해당 임차인의 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 물건명세서 참고사항: 일괄매각(제시외 건물 포함)으로 진행되며, 대항력 여지가 있는 임대차 관계 미상의 전입자가 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 부동산 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (연립/다세대):

* 2024년 5월: 80.88㎡ (약 24.47평) 기준 10,500만원.

* 2025년 10월: 84.9㎡ (약 25.68평) 기준 21,000만원.

* 2026년 2월: 50.84㎡ (약 15.38평) 기준 12,500만원.

* 분석: 주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가는 면적 대비 편차가 존재하며, 약 10,000만원에서 21,000만원 수준입니다. 제공된 시세 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 지역 내 주택 시장의 전반적인 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로서, 토지 가치를 중요하게 고려해야 합니다.

* 상업시설 현황: 주변에 도로변 상가지대가 형성되어 있으며, 화원역 인근은 상권이 활성화되어 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등이 입점해 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 1호선 화원역 북서측 인근에 위치하며, 역 주변으로 상업시설, 병원, 마트 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 인근 시내버스 정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지하철역 인근 상업지역에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 외곽 시가지 내 단독주택, 다세대, 아파트 등이 혼재된 주거 환경과 도로변 상가지대가 함께 있어 주거 및 상업 활동이 공존합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거지 위주로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공유물분할 경매: 다수의 공유자가 존재할 수 있으며, 이로 인해 소유권 관련 분쟁이나 명도 과정에서 예상치 못한 지연 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정형재는 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나 대항력을 갖추고 있습니다. 실제 명도 시 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 일괄매각 대상이지만, 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)에 대한 별도의 법적 권리 관계 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍에 위치한 단독주택으로, 지하철역(화원역) 인근의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 생활 편의성이 높습니다. 토지 면적이 넓어 향후 재건축이나 증축 등 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 공유물분할을 위한 경매라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 권리 분석 및 명도 과정에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 1호선 화원역과 인접하여 탁월한 교통 접근성을 제공하며, 역세권 개발에 따른 가치 상승 기대 효과가 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 185.40㎡ (약 56.08평)의 넓은 토지 면적은 향후 건축 행위나 토지 활용에 있어 유리한 조건입니다.

* 생활 편의성: 역세권 상권 및 주변의 다양한 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 지역 개발 계획이나 도시 계획 변화에 따라 본 토지의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 389,623,450원

* 주변 시세 분석: 제공된 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 50.84㎡ (약 15.38평) 기준 12,500만원에서 84.9㎡ (약 25.68평) 기준 21,000만원 수준으로, 이는 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건은 넓은 토지 면적(185.40㎡, 약 56.08평)을 보유하고 있으며, 단독주택의 가치 평가에서는 토지 가치가 중요한 비중을 차지합니다. 따라서 주변 단독주택의 거래 사례, 공시지가, 개별 토지 가치 등을 추가적으로 확인하여 정확한 시장 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인 정형재의 실제 보증금 및 대항력에 대한 최종 확인이 필수적입니다.)

* 예상 입찰가 산정:

* 감정평가액은 주변 시세 및 물건의 가치를 반영한 결과로 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 정형재의 존재는 잠재적 리스크 요소이므로, 입찰가를 산정할 때 이를 고려해야 합니다. 보증금 0원이라 하더라도 명도 과정에서의 협의 또는 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시세와 비교할 때, 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 검토하는 것이 일반적입니다.

* 권고 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 370,000,000원

* 실제 입찰가 제안: 340,000,000원 (임차인 인수 리스크, 명도 비용, 제반 경비 등을 고려한 보수적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.