나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3439 [1] 대구광역시 달서구 성당동 81-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구광역시종합복지회관" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 단독.다세대주택 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1): 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽: 벽돌치장, 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 장판지, 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 1-1): 세멘블록조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽: 벽돌치장,몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 장판지, 타일 등 마감, 창호: 목재 및 샷시창임.

이용상태

기호 1,1-1): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호 1,1-1): 위생.급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ~ㄷ)

공부와의 차이

기호 1-1): 제시목록 및 공부상 면적은 15.04㎡이나, 실측사정 면적은 33㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 건물 중 '주택 1동 건평4평5홉5작'의 공부상 면적은 '15.04㎡'이나, 실측사정 면적은 '33㎡'이며 이에 따라 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3439 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 성당동 81-61

* 신 주소: 대구광역시 달서구 두류공원로28안길 21-6 (성당동)

1.2. 물건 현황

* 용도: 단독주택

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 403,953,020 원

* 토지면적: 264.00㎡ (약 79.86 평)

* 건물면적: 137.52㎡ (약 41.60 평)

* 건물 제시외면적: 22.80㎡ (약 6.90 평)

1.4. 매각 및 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록1 건물 중 '주택 1동 건평4평5홉5작'의 공부상 면적은 '15.04㎡'이나, 실측사정 면적은 '33㎡'이며 이에 따라 감정평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구광역시종합복지회관" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독.다세대주택 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박선희 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 권리 관계 확인 및 명도 과정에서 주의가 필요함.

3.2. 등기부 요약 (토지/건물)

* 토지 등기부:

* 소유권이전 (정순자, 1999-07-09)

* 근저당 (남대구새마을금고, 96,000,000원, 2021-02-18)

* 근저당 (남대구새마을금고, 102,000,000원, 2022-07-25)

* 임의경매 (남대구새마을금고, 106,140,490원, 2026-04-07)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 권리 내역 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수권리

* 말소기준권리: 2021-02-18 접수된 남대구새마을금고 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권은 미등기 사항 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (주변 다세대 주택 참고)

* 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 성당동 일대의 주택 시세는 약 ㎡당 65만원에서 175만원 수준으로 확인됨. 이는 건물의 연식, 면적, 종류 등에 따라 편차가 크므로 본건(단독주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 최근 사례:

* 대진빌라트 (2003년식, 64.87㎡): 2025년 11월, 11,400만원

* 연흥빌라트A (2002년식, 83.65㎡): 2025년 12월, 11,900만원

* 궁전2차 (1993년식, 69.28㎡): 2026년 6월, 4,500만원

4.2. 성당동 지역 시세 동향

* 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세 정보와는 성격이 다르나, 주변 주택가 시세 형성 추이를 참고할 수 있음. 단독주택은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 순수 건물 면적 대비 시세 비교는 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* "대구광역시종합복지회관"이 인근에 위치하여 행정 및 복지 서비스 접근성이 양호함.

* 단독 및 다세대 주택이 밀집한 정비된 주거 지역임.

5.2. 편의 및 혐오시설

* 제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 박선희 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표기되어 있음. 명도 시 법적 절차 및 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 대비가 필요함.

6.2. 공부상 면적과의 차이

* 건물(목록1)의 일부(주택 1동)에 대해 공부상 면적(15.04㎡)과 실측 면적(33㎡)에 상당한 차이가 존재함. 감정평가는 실측 면적을 기준으로 이루어졌으나, 실제 현황과 공부상 불일치로 인한 권리 관계의 복잡성이나 추후 행정 처리 상의 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 제시외 건물 포함

* 건축물대장에 명시되지 않은 제시외 건물(22.80㎡)이 존재하며, 본건은 토지/건물 일괄매각으로 제시외 건물도 함께 인수해야 하므로, 관련 현황 파악 및 철거/이용 계획 수립이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 달서구 성당동의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 인근에 공공시설이 있어 생활 편의성이 있으며, 도로 접근성도 양호함. 감정가는 4억 395만 원 수준으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 면적 불일치, 제시외 건물 인수 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있음. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 명도 및 행정 절차에 대한 철저한 준비가 동반된다면, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 대구광역시종합복지회관 인접으로 인한 생활 인프라 이용 용이.

* 정비된 주택지대에 위치하여 주거 환경 우수.

* 토지면적이 넓어 향후 건축 또는 개발 잠재력 보유 (토지이용계획 상 제1종일반주거지역).

* 주의사항으로 언급된 건물 면적 차이와 제시외 건물은 현황 파악 후 가치 상승 또는 비용 발생 요인으로 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 403,953,020원임.

* 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없음.

* 다만, 대항력 있는 임차인, 공부상 면적과의 차이, 제시외 건물 인수 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 85% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시함.

* 예상 입찰가 범위: 343,359,000원 ~ 363,558,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.