나이스옥션 법원경매 경주 2026타경83 [1] 경상북도 경주시 용강동 1047 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1, 2) 본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 "용강네거리" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 각종상가, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1, 2) 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 토지로서 공부상 지목 '답'이며, 현황 전 및 잡종지 상태임. 기호2) 대체로 사다리형의 토지로서 공부상 지목 '대'이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1) 북측, 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접함. 기호2) 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 역사문화환경보존지역. 기호2) 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역( 2023-06-08)(일부제한(200)), 역사문화환경보존지역.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : 본건 기호1 위 지상에 이동이 용이한 컨테이너 및 가건물 수 동이 소재하는 바, 경매 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 경량철골구조 경량철골트러스지붕 1층 건물로서, 벽체 : 사이딩, 판넬, 내부 목재마감 창호 : 샷시창 바닥 : 콘크리트 기호4) 경량철골구조 경량철골트러스지붕 1층 건물로서, 벽체 : 사이딩, 판넬 창호 : 샷시창 바닥 : 콘크리트 기호5) 경량철골구조 경량철골트러스지붕 1층 건물로서, 벽체 : 사이딩, 판넬, 내부 타일 창호 : 샷시창 등

이용상태

기호3, 4) 근린생활시설(기타사무소) 용도임. 기호5) 근린생활시설(화장실) 용도임.

설비내역

3, 5) 위생 및 급배수설비 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 및 컨테이너 매각제외
3. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음
4. [목록1] 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
5. 경북대구낙농협동조합으로부터 선순위 지상권 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

2026타경83 (1)

2.2. 소재지

경상북도 경주시 용강동 1047

2.3. 용도

근린시설

2.4. 감정가

1,161,746,400원

2.5. 면적

2.5. 1. 토지

1305. 00㎡ (약 394.76평)

2.5. 2. 건물

66. 66㎡ (약 20.17평)

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

경북대구낙농협동조합 (말소기준권리 근저당권자)

2.9. 토지 지목

기호1: 답, 기호2: 대

2.10. 건물 용도

근린생활시설 (사무소, 화장실)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 경주시 용강동에 소재한 "용강네거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택, 각종 상가, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로 상태

기호1 토지는 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있으며, 기호2 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역(2023-06-08, 일부 제한(200)) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3.5. 주변 시설

본건 인근에는 주택가와 다양한 상업시설이 혼재되어 있으며, 경주시 재난안전대책본부 정보에 따르면 용강동 일대에는 주민대피시설(대신3차아파트, 경주용황스위첸 등)이 분포하고 있습니다. 또한, 용강동에서는 주민자치위원회를 중심으로 문화 행사 및 환경 정비 활동이 꾸준히 이루어지고 있어 지역 공동체 활동이 활발한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 11월 25일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(금845,000,000원)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부 상 '을1'로 기재된 선순위 지상권(2021-09-07, 경북대구낙농협동조합)은 인수 조건이나, 경북대구낙농협동조합으로부터 말소 동의서가 제출되어 실제 인수 여부는 최종 확인이 필요합니다.

4.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 소유권이전(갑1, 갑2), 가압류(갑2), 압류(갑4) 등은 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나, 말소 동의서가 제출된 선순위 권리이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없는 것으로 확인됩니다.

5. 상권분석

5.1. 업종 및 지역 특성

본건은 근린생활시설로, 사무소 및 화장실 등으로 이용 중입니다. 소재지 주변은 주택과 다양한 상가들이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5.2. 잠재 고객

지역 내 주민 및 인근 상가 종사자들을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건 주변에 대한 구체적인 편의시설(병원, 마트, 학교 등) 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 용강동은 경주시 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

6.2. 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용 또한 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 환경

주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 비교적 조용하면서도 편의시설 이용이 가능한 환경입니다. 검색된 자료에 따르면 경주시는 지역 환경 정비 활동을 꾸준히 하고 있으며, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필요

기호1 토지의 지목이 '답'이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

7.2. 법정지상권 성립 여지

등기부상 직접적인 소유권자는 아니나, 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 건물 철거 또는 사용에 관한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 철저한 조사가 요구됩니다.

7.3. 선순위 지상권

등기부상 '을1' 지상권은 인수되는 권리로 표기되어 있으나, 채권자(경북대구낙농협동조합)로부터 말소 동의서가 제출되었습니다. 말소 동의서가 최종적으로 효력을 발휘하여 해당 지상권이 말소 처리되는지 여부에 따라 인수 여부가 결정되므로, 입찰 전 법원 또는 관련 기관을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

7.4. 제시외 건물 및 컨테이너

제시외 건물 및 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 공부상 면적과 실제 현황 간의 차이가 존재함을 의미하며, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경주시 용강동에 위치한 근린생활시설로서, 교통 접근성이 양호하고 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1,161,746,400원이며, 토지 약 395평, 건물 약 20평 규모입니다.

다만, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 그리고 말소 동의가 제출된 선순위 지상권의 인수 여부 등 권리 관계에 복잡성이 존재합니다. 특히, 지상권 말소 동의서 제출 건에 대한 법원의 최종 판단 또는 등기 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, '답' 지목 토지에 대한 농지법 규정 준수 여부도 중요합니다.

제시외 건물 및 컨테이너가 매각 제외됨에 따라 실제 사용 및 관리 가능한 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 제반 사항들을 면밀히 검토하고, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 거친다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지

용강네거리 인근으로 상업 및 주거 활동이 활발한 지역에 위치하여 잠재 수요가 있습니다.

9.2. 개발 가능성

토지 이용 계획상 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 관련 법규 검토를 통해 용도 변경 또는 증축 등 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9.3. 권리관계 명확화 시

선순위 지상권이 말소될 경우, 권리 관계가 단순화되어 명도 및 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,161,746,400원입니다. 예상 입찰가는 법정지상권 및 선순위 지상권 관련 비용, 농지 취득 관련 비용, 명도 비용, 명도 저항 가능성, 향후 활용 가치, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 심층적인 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후, 전문가와 상담하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.