나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100834 [1] 대구광역시 중구 도원동 9 힐스테이트도원센트럴 104동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동 소재 '제1수창공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 공원, 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지상철이 소재하는 등 제반 교통 상황은 우수합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건 중 제19층 제1903호 단위세대로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 바닥재 및 일부 타일 마감 등 창호 : 섀시조 이중창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측으로 광대로변에 접하며, 남측 및 동측으로 2차선 도로에 각각 접하 고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 동일단지내 유사단위세대의 일반적인 마감을 고려하여 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 중구 도원동 9번지에 위치한 힐스테이트도원센트럴 104동 19층 1903호 아파트입니다.

본 물건의 사건번호는 대구지방법원 2026타경100834 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 968,000,000원입니다.

토지 면적은 15.60㎡ (약 4.72평)이며, 건물 면적은 107.98㎡ (약 32.66평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

본 아파트는 2024년 4월 29일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

총 49층 건물 중 19층에 해당하며, 총 894세대로 구성된 단지입니다.

단지 내 주차는 지하 14대, 지상 4대의 공간이 있으며, 총 주차 대수는 1770대입니다. (복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등)

본 물건의 전용 면적은 107.98㎡ (약 32.66평)입니다. 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용 면적보다 넓게 책정됩니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 중구 수창동에 위치한 '제1수창공원' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 공원, 근린상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지상철(대구도시철도 3호선 달성공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

단지 북측과 서측으로는 광대로변에 접해 있고, 남측과 동측으로는 2차선 도로에 접해 있어 도로망 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로에 접하고 있어 개발 및 이용에 관한 법적 규제가 적용됩니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

과거 부지에는 성매매 집결지였던 '자갈마당'이 있었으나, 재개발을 통해 힐스테이트 도원 센트럴이 건설되었으며, 인근에 수창초등학교가 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권액 550,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

- 2024년 7월 11일 접수된 김 외 1명의 소유권이전1번신탁등기말소 (말소 예정 없음 - 등기부상 상태)

- 2026년 3월 17일 접수된 조해성 명의의 2번 윤석훈 지분가압류 (말소)

- 2026년 4월 8일 접수된 한국자산관리공사 명의의 임의경매개시결정 (본 사건, 말소)

등기부채권 총액은 605,198,356원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 정보는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 및 근린상가가 밀집한 지역에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 자리하고 있어 주거지로서의 이점을 제공합니다.

최근 2026년 6월 21일, 동일 단지 내 84.98㎡ (약 25.7평) 면적이 755,000,000원 (층수 43층)에 거래되었습니다.

또한, 2026년 6월 6일에는 84.99㎡ (약 25.7평) 면적이 800,000,000원 (층수 26층)에 거래되었습니다.

본 건과 동일 면적인 107.98㎡ (약 32.66평)는 2026년 7월 24일, 36층이 895,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 968,000,000원으로, 최근 동일 면적 거래가 대비 약 7.5% 높은 수준입니다. 이는 평가 시점 및 층수 차이(19층 vs 36층)에 따른 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 힐스테이트 도원 센트럴 아파트는 2024년 4월에 사용 승인된 신축 아파트로, 현대적인 시설과 높은 품질을 자랑합니다.

총 4개 동, 894세대의 대단지로 이루어져 있으며, 최고 49층 높이로 지어져 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다채로운 부대시설이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

주차 공간은 지하 14대, 지상 4대가 할당되어 있으며, 단지 전체적으로 1770대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 지하에는 전기차 충전기 25대가 설치되어 있어 친환경 차량 이용자에게도 편리함을 제공합니다.

인근에 공원(제1수창공원)이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 수창초등학교가 단지에서 매우 가까워 등교가 용이한 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 감정가(968,000,000원)가 동일 면적의 최근 매매가(895,000,000원)보다 약 7.5% 높아, 입찰 시 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주자 또는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

과거 해당 부지에 성매매 집결지였던 '자갈마당'이 있었으나, 재개발로 인해 현재는 쾌적한 환경으로 조성되었습니다.

등기부상 '소유권이전1번신탁등기말소' 항목에 '말소: -'로 표시되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 또는 동순위로 파악되므로 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리에 해당될 가능성은 낮으나, 전문가의 면밀한 확인이 필요합니다. (일반적으로는 말소기준권리 이후 권리만 소멸)

7. 종합 의견

힐스테이트 도원 센트럴 104동 19층 1903호는 신축 아파트로서 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

깔끔한 권리 관계와 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높아 가격 메리트에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

명도 과정에서의 변수를 고려해야 하며, 등기부상 미상으로 표기된 신탁등기말소 관련 사항에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 최신 축 아파트 단지(2024년 사용승인)로 하자 및 노후도에 대한 부담이 적습니다.

- 대구 도심권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 힐스테이트 브랜드 파워를 바탕으로 높은 선호도를 유지할 것으로 예상됩니다.

- 교통(대구도시철도 3호선 달성공원역 역세권), 생활 편의시설, 공원(수창공원) 접근성 등 주거 만족도를 높이는 요소가 풍부합니다.

- 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 활용하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 968,000,000원입니다.

최근 동일 면적(107.98㎡)의 실거래가는 2026년 7월 24일 36층 매물이 895,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 산정한 단위 면적당 가격은 약 8,289,000원/㎡입니다.

본 건은 19층으로, 36층보다는 가격이 낮을 수 있으나, 신축 아파트의 경우 층간 가격 차이가 크지 않을 수 있습니다.

현재 시점에서 시장 가치는 최근 실거래가 수준인 895,000,000원 내외로 판단됩니다.

감정가가 시장가 대비 높다는 점을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 90% 수준인 약 871,200,000원부터 시작하여, 최근 실거래가를 반영한 920,000,000원 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권리 인수 사항이 없고 명도만 원만하게 진행된다는 가정 하에, 910,000,000원 ~ 930,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.