나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10525 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 " 롯데마트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는바, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1~3)까지 제반 차량 진.출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1~3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층/지하5층 건물 내 제1층 제102호,103호,104호로서, (사용승인일: 2018.08.24) 외벽 : 석재타일, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인트, 인테리어, 타일 등 마감, 창호 : 강화유리, 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1): '의원(현황 공실상태)'으로 이용중입니다. 기호(2): '제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소/상호 아치트PC)'로 이용중입니다. 기호(3): '일반음식점(상호 휴(休)이자카야)'으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1~3): 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 냉난방설비(일부), 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, "공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

물건 비고

의원(현황 공실), 건물 내부에 건축자재(폐자재포함) 적치.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2026타경10525 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 102호

건물명: 프라지움10차아파트

전유부: 1층 102호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 804,000,000원

토지면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물면적: 121.96㎡ (약 36.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "롯데마트" 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당하며, 대로, 소로, 중로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 8월 29일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 총 채권액

약 2,110,504,857원 (등기부채권 총액 기준)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 이는 현재 파악된 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금 관련 인수 사항이 없음을 의미합니다. 임대차 관계는 현장 사정상 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

"롯데마트"가 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 상업·업무시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 천안역 상권은 과거 최고 상권이었으나, 터미널 이전 등으로 인해 일부 쇠퇴하였으나, 여전히 핵심 번화가로서 기능하고 있습니다. 성정동 롯데마트 상권은 삼성디스플레이 등 관련 기업 근로자들이 찾는 안정적인 상권으로 평가됩니다.

4.2. 상권 특성

복합적인 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 업종의 상가가 분포할 것으로 예상됩니다. 유흥업소, 모텔 등이 밀집한 상권도 형성되어 있습니다.

4.3. (참고: 외부 지도 검색)

외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 등의 부정적 요소에 대한 직접적인 확인은 본 보고서 생성 과정에서 수행되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근 롯데마트 및 다수의 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

오피스텔, 주택, 상업시설 등이 혼재되어 있어 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 본 건(102호)은 현재 '의원' 용도로 분류되어 있으나 공실 상태입니다. 이는 공실 기간 동안 임대 수익이 발생하지 않음을 의미하며, 입찰 전 공실 원인 및 향후 임대 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 내부 적치물: 건물 내부에 건축자재 및 폐자재가 적치되어 있는 상태입니다. 이는 물건 인수 후 내부 정리 및 청소에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 채권 총액: 약 21억 1천만원에 달하는 총 채권액은 감정평가액 8억 4천만원을 훨씬 상회합니다. 이는 감정가 대비 채권 규모가 큰 편으로, 낙찰가의 적정성 판단 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 주요 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며 내부에 적치물이 있는 등 명도 및 활용에 일부 부담이 될 수 있는 요인이 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸로 권리 관계는 매우 명확한 편입니다. 주변 상권 역시 활성화된 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데마트 인근, 대로변 접근성 등 탁월한 입지 조건.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 인수 가능.

* 성장 가능 상권: 천안시 내 주요 상업지역으로 배후 수요 및 상권 성장 잠재력 보유.

* 낮은 인수 위험: 인수되는 임차 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가 산정:

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 804,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 내부 적치물 처리 비용, 그리고 약 21억 원에 달하는 총 채권액 대비 감정가의 적정성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세 및 실제 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 검색된 프라지움10차아파트의 주거용 소형 평수 실거래가가 1억 초반~1억 중반대를 형성하고 있으나, 이는 본 건의 근린상가 용도 및 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 직접적인 시세 비교보다는 상권의 잠재력과 경매 물건의 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.