나이스옥션 법원경매 천안 2026타경137 [1] 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 104동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 온양풍기초등학교 북서측 인근에 위치하는 주은아파트 제104동 제4층 제408호로서, 본건 주위는 아파트단지, 점포 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 18층 중 제4층 제408호로서 (사용승인일 : 2000.08.30) - 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 - 내벽 : 벽지마감 및 타일붙이기 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(방2, 주방, 욕실 등)로 이용중입니다.

설비내역

수세식위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 보안설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로와 접하며 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-22)(온양여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 충청남도 아산시 풍기동에 위치한 주은아파트 104동 4층 408호 아파트입니다.

사건번호는 천안지원 2026타경137 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 86,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 17.74㎡ (약 5.37평)이며, 건물 면적은 39.78㎡ (약 12.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 국OOO (국민은행)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 온양풍기초등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 점포 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 광대로와 접하고 있으며, 서측으로는 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로3류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 그리고 온양여자중학교, 온양여자고등학교, 아이사랑유치원, 온양동신유치원, 온양풍기초등학교 등 다수의 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2006년 2월 10일 접수된 국민은행 근저당 (을4)이며, 채권 금액은 26,000,000원입니다.

3.2. 말소예정 권리

등기부등본상의 을4, 을8, 을9, 을10 (국민은행 근저당), 갑6 (삼성카드 가압류), 갑7 (신한카드 가압류), 갑8 (천안세무서장 압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 이는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 124,684,603원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 학교 시설(온양풍기초등학교, 온양여자중학교, 온양여자고등학교 등)이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 점포 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 위험시설

주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 아파트 단지 주변으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역 및 철도보호지구로 지정되어 있다는 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

본건이 속한 아파트 단지는 주은아파트(주은환타지아아파트)이며, 2000년 8월 30일에 사용 승인되었습니다.

단지는 총 11개 동, 1412세대로 구성되어 있습니다.

세대당 주차 공간은 총 359대로, 옥외 4대, 옥내 27대(지하)의 주차 시설을 갖추고 있습니다. (상세 정보 JSON 상 주차대수 합계 359대, 전기차충전기 지하 26대)

본건이 속한 104동은 최고 18층 중 4층에 위치하고 있습니다.

5.2. 면적 정보

본건의 전용면적(건물면적)은 39.78㎡ (약 12.03평)이며, 토지 지분은 17.736㎡ (약 5.37평)입니다.

최근 매매 사례의 전용면적은 59.52㎡ (약 18.00평)으로, 본건은 해당 매물보다 작은 면적임을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현황 조사 시 예상치 못한 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

다수의 상대보호구역 및 철도보호지구로 지정되어 있어, 향후 건물 신축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 풍기동에 위치한 아파트 물건으로, 온양풍기초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 여건 또한 편리한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 최근 유사 면적의 아파트 매매 사례를 볼 때, 감정평가액이 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 낮을 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

아산시 풍기동이라는 입지 조건은 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

온양풍기초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰 후 권리 관계에 따른 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 6월, 7월에 거래된 59.52㎡ 면적의 주은아파트 시세는 11,000만원에서 12,000만원 수준입니다. 본건의 감정가는 86,000,000원으로, 면적이 39.78㎡임을 감안하면 제곱미터당 가격은 유사하거나 더 높을 수 있습니다. (감정가 기준 39.78㎡당 약 216만원/㎡, 59.52㎡ 시세 평균 약 194만원/㎡)

시장 상황 및 면적 차이를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 감정가 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

총 39.78㎡ 기준, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 90,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 감정가 86,000,000원 대비 약 87% ~ 104% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.