나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600756 [1] 대전광역시 중구 선화동 OOOOO OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "선화동성당" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(1980년 9월 3일 사용승인) 내 5층 502호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 등의 도로변에서 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 선화동 143-1 번지를 기준으로 일반상업지역, 방화지구(2012-02-03), 소로2류(폭 8m~10m)(선화14호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(선화18호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 의뢰목록의 보일러실, 가스실은 집합건축물대장(전유부, 갑)에는 공용부분으로 등재되어 있고, 가스실 면적은 0.29㎡로 등재되어있으므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2026타경600756 (1)

본 물건은 대전광역시 중구 선화동 143-1, 세림맨션 5층 502호에 소재한 아파트입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 1980년 9월 3일이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

감정가는 94,000,000원이며, 토지면적 26.09㎡ (약 7.89평), 건물면적 70.50㎡ (약 21.33평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 서OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "선화동성당" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

남서측 등의 도로변에서 차량 진출입이 편리한 위치입니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 2개 노선에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 13일 접수된 서대중 채권자의 강제경매개시결정(채권금액 6,187,533원)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역으로는 이충열, 신경수, 이통 명의의 소유권 이전 등기가 존재합니다.

채권 총액은 0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김우성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-14

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 관계가 불분명하나, 대항력이 있어 경매 참여 시 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 한명희)

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-23

* 확정일자: 2022-11-01

* 배당신고일자: 2026-07-02

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 76,000,000원이 존재합니다. (단, 법원 공고상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높으나 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 별도로 기재된 내용이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 대전광역시 중구 선화동의 주상혼용지대에 위치하여 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

"선화동성당"이 인근에 있으며, 아파트 단지 및 주택가와 상업시설이 혼합되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주요 편의시설로는 마트, 은행, 식당 등이 도보 거리 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

대전성모병원 등 종합병원이 차량으로 단시간 내 접근 가능합니다.

주변에 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경은 무난한 편입니다.

지도상으로 본 건 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반상업지역에 위치하므로 상업 활동과 관련된 시설이 밀집되어 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 본 건은 5층 502호에 해당합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

공부상 보일러실, 가스실이 집합건축물대장(전유부, 갑) 상 공용부분으로 등재되어 있고, 가스실 면적은 0.29㎡로 기재되어 있습니다. 이는 현황과 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김우성 씨의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임대차 관계가 불분명하거나, 실질적인 보증금 없이 거주하는 경우일 수 있으며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

한국토지주택공사(LTGHIC) 임차인은 보증금 76,000,000원에 대항력이 있습니다. 비록 법원 공고상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되지만, 만약 배당 순위나 절차상 문제가 발생할 경우 인수해야 할 위험이 존재하므로 철저한 권리 분석과 법률 검토가 필요합니다.

건물이 1980년 건축된 노후 건물이라는 점은 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

건축물대장 상 보일러실, 가스실의 공용부분 등재 및 면적 차이는 공부와의 불일치 사항으로, 현장 확인을 통해 정확한 사실 관계를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 중심부에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 두 가구, 특히 보증금 0원의 임차인과 7600만원의 보증금을 가진 임차인의 존재는 명도 과정 및 추가적인 비용 발생 가능성을 높이는 주요 리스크 요인입니다.

건축 연도가 오래된 점과 공부와의 차이도 잠재적인 문제로 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대전광역시 중구라는 입지적 장점과 현재의 감정가가 시세 대비 경쟁력이 있다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 경우 권리 관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재하므로, 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 예상되는 명도 비용 및 추가 지출을 고려한 투자가 이루어져야 합니다.

주변 지역의 개발 계획이나 부동산 시장 동향을 파악하여 추가적인 가치 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 94,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 76,000,000원)의 존재는 잠재적 위험 요인이므로, 해당 보증금 및 명도 관련 예상 비용을 고려하여 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 명도 예상 비용 산출, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.