나이스옥션 법원경매 대전 2026타경210 [1] 충청남도 금산군 복수면 수영리 277-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 복수면 수영리 소재 "복수중학교" 북서측 인근 2차선 도로변에 위치하며, 부근은 후면으로 단독주택 및 농경지가 소재하고, 도로변으로 중소규모의 공장 , 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주택 및 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 왕복2차선 도로, 서측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상의 수목(매실나무, 단풍나무 등), 담장 등은 거래관행상 토지에 포함평가하였는 바 본건 진행시 별도확인 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 토지의 일부가 접도구역에 저촉되어, 해당면적을 개략적으로 사정하고 행정상 제한의 정도를 감안하여 평가하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 경량철골구조 경량판넬지붕 단층으로서 (사용승인일 : 2013.07.29) 외벽 : 목재사이딩 등 마감 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 샷시창호임. 기호3 세멘벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층으로서 (사용승인일 : 2001.12.13) 외벽 : 사이딩판넬마감 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감 창호 : 샷시창호임. 기호3, 부속건물 세멘벽돌구조 판넬지붕 단층으로서 외벽 : 사이딩판넬마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호2 : 사무소 기호3 : 단독주택 기호3,부속건물 : 창고 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기호(3) 단독주택에 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호㉠~㉨의 제시외물건이 소재함. -본건 건물 기호(3) '단독주택'에 설치된 누다락, 데크 및 차양 등은 거래관행상 포함하여 평가하였는바 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-미상임. -제시외물건(㉠~㉨)은 개략적 실측 면적을 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 제시외 건물의 소유권 관계, 일괄경매여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(계근대) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경210 (1)

소재지: 충청남도 금산군 복수면 수영리 277-2

용도: 단독주택 (건축물표제부상 단독주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 확인됨)

감정가: 1,718,608,000원

토지면적: 4624.00㎡ (약 1,399.00평)

건물면적: 198.40㎡ (약 59.90평)

건물 제시외면적: 124.00㎡ (약 37.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 탄동농업협동조합 (등기부상 확인)

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(계근대) 포함.

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 복수면 수영리 소재 "복수중학교" 북서측 인근 2차선 도로변에 위치합니다.

주변은 후면으로 단독주택 및 농경지가 소재하고, 도로변으로는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 및 도로상태

본건까지 제반 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역), 접도구역, 배수구역, 하수처리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 천 (천지자원)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-07-09

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 대항력 보유 시 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.2. 등기부 현황 (토지 및 건물)

말소기준권리: 을21 (근저당권, 탄동농업협동조합, 2023-04-17, 1,080,000,000원)

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (토지 등기부채권 총액: 1,273,100,138원, 건물 등기부채권 총액: 1,273,100,138원)

그러나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 등기부상 말소 내용과 상이하므로 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 물건명세서 상 특이사항

작성일: 2026-07-20

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

비고: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(계근대) 포함.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 복수중학교 인근의 2차선 도로변에 위치하며, 주변으로 단독주택, 농경지, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

지역은 계획관리지역으로, 주변 개발 여건 및 토지 이용 계획을 고려할 때 향후 지역 경제 활동에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

5.2. 잠재적 활용 가치

현재 단독주택 및 사무실(제2종근린생활시설)로 이용 중이며, 넓은 토지 면적을 활용한 추가적인 근린생활시설 또는 기타 용도로의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

복수중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6.2. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 제반 차량 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

현재까지 파악된 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원이나 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

7.2. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 등기부상 말소 내용과 관계없이 해당 권리가 인수될 가능성이 있습니다. 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 토지 이용 제한

접도구역, 가축사육제한구역(전 축종 제한) 등 토지 이용에 일부 제한이 있어, 향후 토지 활용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7.4. 제시외 물건

제시외 건물 및 기계기구(계근대)가 일괄 매각 대상에 포함되므로, 소유권 관계 및 인수 여부를 재확인해야 합니다.

7.5. 감정평가 특이사항

토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 평가되었으며, 지상 수목, 담장 등은 토지에 포함 평가되었습니다.

8. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 복수면의 넓은 토지를 가진 단독주택 및 근린생활시설 복합 부동산입니다. 감정가는 17억 원 이상으로 높게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 인수 가능성, 그리고 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 권리관계 및 제한사항을 면밀히 분석하고, 인수 부담 및 명도 가능성을 철저히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (4,624㎡)을 활용한 개발 및 재이용 가능성.

* 단독주택 및 사무실(근린생활시설)로의 복합 용도 활용 가능.

* 2차선 도로변에 위치하여 차량 접근성이 양호함.

* 임차인의 보증금이 0원이어서 직접적인 금전적 인수 부담은 적음.

10. 예상 입찰가

감정가: 1,718,608,000원

상기 물건은 대항력 있는 임차인, 매각으로 소멸되지 않는 지상권(가장 큰 리스크), 기타 토지 이용 제한 등 다수의 불안 요소를 가지고 있습니다. 특히 지상권은 추가적인 협상 및 비용 발생 가능성이 높으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,203,025,600원 ~ 1,288,956,000원

본 예상가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.