나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600760 [1] 대전광역시 서구 정림동 118-26 동신빌라 가동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '정림초등학교′남동측 인근에 위치하고 있는 동신빌라 제가동 제1층 제101호로 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하 고 있는 지역으로 북측 근거리에 '대청병원'이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 및 슁글지붕 4층건물중 제1층 제101호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방2, 거실및방, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호 구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 대전지방법원 2026타경600760 (1) 사건으로, 대전광역시 서구 정림동 118-26 동신빌라 가동 1층101호에 소재한 다세대주택입니다.

본건의 감정가는 55,000,000원입니다.

토지 면적은 34.67㎡ (약 10.49평)이며, 건물 면적은 49.64㎡ (약 15.02평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '정림초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 북측 근거리에는 '대청병원'이 위치하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통이 편리합니다.

토지는 부정형 완경사지로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브 및 슁글지붕 4층 건물 중 제1층 제101호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택(건축물현황도상 방2, 거실및방, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

건축물대장상 동신빌라 가동은 1993년 9월 22일 건축물로, 철근콘크리트 구조이며 4개의 층수를 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 07월 26일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈옥정의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 을4(근저당권), 을4-1(근저당권부채권질권설정), 갑3(임의경매) 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 보입니다.

따라서 낙찰자는 인수되는 부담이 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임차인: 방은주 (방 )

전입일자: 2024-01-04

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 정림동 일대는 주거지역으로, 단독주택과 다세대주택이 밀집해 있으며 근린생활시설이 산재해 있습니다.

최근 주변 빌라들의 거래 사례를 보면, 같은 동신빌라 단지 내 3층 물건(58.65㎡)이 2026년 2월 12일에 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액으로, 해당 단지의 시세가 감정가 수준임을 시사합니다.

비교적 최근에 지어진 신축 빌라들의 경우 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 예를 들어, 2021년식 라온빌라(71.461㎡)는 2026년 2월 1일에 245,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2000년식 비전타운B동(34.67㎡)이 2026년 4월 21일에 91,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이 사례는 본건의 감정가보다 훨씬 높은 가격으로, 해당 지역의 다세대주택 시세가 전반적으로 높게 형성될 가능성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본건은 정림초등학교 남동측 인근에 위치하며, 학교가 가까워 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 정림초등학교는 상대보호구역에 포함됩니다.

인근에 대청병원이 있어 의료 시설 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 방은주 씨가 존재합니다. 전입일자는 2024년 1월 4일이며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 보증금이 0원이더라도 법적 대항력은 유효하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다.

건축연도가 1993년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 이에 따라 향후 유지보수 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건 동신빌라 가동 1층 101호는 감정가 5,500만원으로, 최근 동일 단지 내에서 3층 물건이 동일한 가격에 거래된 사례를 고려할 때 시세 반영은 적절한 수준으로 보입니다.

하지만 2000년식 비전타운B동이 9,100만원에 거래된 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 주변 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 방은주 씨의 존재입니다. 보증금 0원이라는 점은 금전적 부담을 덜어줄 수 있으나, 임차인의 실제 거주 여부, 계약 관계 등 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

신축 빌라들의 높은 가격대를 고려할 때, 본건은 감정가 이하로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자포인트

동일 단지 내 최근 매매가와 유사한 감정가로, 시세 대비 합리적인 출발 가격을 형성하고 있습니다.

1층 물건으로 계단 이용 불편 없이 어린이나 노약자, 짐 이동이 많은 경우 등 실거주 측면에서 장점이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 명도 관련 금전적 부담을 최소화하며, 협상 및 명도 절차를 성공적으로 진행할 경우 투자 수익을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다.

주변 신축 빌라 대비 낮은 가격대로, 향후 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 55,000,000원

참고매매가:

- 동신빌라 (3층, 58.65㎡): 55,000,000원 (2026.02.12)

- 비전타운B동 (1층, 34.67㎡): 91,000,000원 (2026.04.21)

- 라온빌라 (4층, 71.461㎡): 245,000,000원 (2026.02.01)

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가인 55,000,000원을 기준으로, 동일 단지 시세와 주변 빌라들의 높은 시세를 종합적으로 고려하여 산정합니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 또한 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 60,000,000원.

이 범위는 감정가 수준에서 시작하여, 주변 시세를 감안한 약간의 상승 여력을 반영한 것입니다. 최종 입찰가는 명도 전략 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.