나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600748 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 123-30 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평 슬래브 4층 건물 내 제4층 제402호 로서, -외벽: 벽돌 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭7미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권의 승계인 서울보증보험주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600748 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 123-30 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 27.02㎡ (약 8.18평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평 슬래브 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 1992년 8월 5일

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 2일자 무주군에 의한 압류(갑8)입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑3, 갑4, 갑7: 소유권이전 등기

* 을5: 주택임차권 (한국토지주택공사, 2014-07-22, 60,000,000원) - 등기부상 말소 처리됨.

* 갑8: 압류 (무주군, 2020-04-02) - 말소기준권리

* 갑10, 갑11, 갑13, 갑14, 갑17, 갑18, 갑19, 갑22, 갑23, 갑24, 갑25: 압류 및 가압류 등기 (다수)

* 갑26: 강제경매 (서울보증보험주식회사, 2026-04-13, 84,309,017원) - 본 경매개시결정

말소기준권리(갑8)보다 선순위에 있는 권리 중 등기부상 말소로 기재된 주택임차권(을5)이 존재하나, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

강제경매 채권자인 서울보증보험주식회사의 채권액은 84,309,017원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-18

* 확정일자: 2014-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구는 배당을 통해 이루어질 것으로 보입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-18

* 확정일자: 2016-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

* 권리분석: 해당 임차인 역시 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구는 배당을 통해 이루어질 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 비래동 지역은 근린생활시설과 주택이 혼재된 주거 중심의 상권입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 식당 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. "비래동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 관련 행정 서비스 이용이 편리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황

* 차량 접근은 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 시내외 이동이 편리합니다.

* "비래동행정복지센터" 버스정류장 등 대중교통 이용이 가능하여 시내 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변 편의시설

* "비래동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소매점, 음식점 등) 이용이 가능합니다.

* 계족산이 인근에 있어 자연 환경을 이용한 여가 활동이 가능합니다.

* 건물 구조 및 설비

* 건축물 현황상 철근콘크리트조 평 슬래브 4층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 승계 조건: 본건은 "임차인 및 주택임차권의 승계인 서울보증보험주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이므로, 낙찰자는 임차인 보증금 반환 의무가 없습니다. 다만, 이 조건이 매각 절차에서 명확히 이행되지 않을 경우 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서를 재확인해야 합니다. (명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 확인되나, 주의사항은 반드시 검토 필요)

* 압류 및 가압류 다수: 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건축년도: 1992년에 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 임차인 보증금 미인수 조건으로 진행되는 경매 물건이며, 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 특이사항으로 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건이 매각 절차에서 문제없이 이행되는지 여부가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 초기 자금 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 교통 접근성: 간선도로 및 버스정류장 인근에 위치하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 자연 환경: 계족산이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 주변 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매 가격은 75,000,000원 (55.7075㎡ 기준) 수준이었습니다. 건물의 연식, 면적, 상태 등을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 79,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

실질적인 권리관계 및 특이사항 이행 여부를 최종 확인 후, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서는 감정가의 80~90% 수준인 63,000,000원 ~ 71,000,000원 선에서, 적극적인 참여 시에는 감정가 수준인 79,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.