나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50396 [1] 충청북도 청주시 상당구 용정동 1116 청주용정한라비발디 103동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용정동 소재 "용성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상25층 아파트 내 13층 1302호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2007-07-27), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률230%이하, 높이 25층이하, 건축한계선 6m~10m), 지구단위계획구역(용정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

선순위 주택임차권자(승계인 주택도시보증공사) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50396 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용정동 1116 청주용정한라비발디 103동 13층 1302호

* 건물명: 청주용정 한라비발디

* 용도: 아파트

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상25층 아파트 중 13층 1302호

* 사용승인일: 2013년 6월 20일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 47.86㎡ (약 14.5평)

* 건물 전용면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 건물 분양면적: 약 109㎡ (약 33평) - *제공된 JSON에서 확인된 전용면적 84.92㎡를 기준으로 추정*

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 357,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재 (선순위 임차권)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 충청북도 청주시 상당구 용정동 소재 "용성중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 외곽 공도와 잘 연결되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 공동주택 용지로, 건폐율 25% 이하, 용적률 230% 이하, 높이 25층 이하로 관리되고 있습니다.

* 지구단위계획구역(용정지구)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 3월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 선순위 주택임차인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (승계인: 주택도시보증공사)

3.3. 등기부 요약 (권리 분석 핵심)

* 갑구 2번: 공유자전원지분전부이전1번신탁등기말소 (2013.10.04.)

* 갑구 4번: 소유권이전 (2022.03.15.) - 박승범

* 을구 5번: 주택임차권 (2024.03.21.) - 김준교, 보증금 330,000,000원, 인수 조건

* 갑구 5번: 강제경매 (2026.04.13.) - 주택도시보증공사, 379,509,040원, 말소기준권리

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 갑구 5번 강제경매 (2026.04.13.)

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권. 상기 임차인의 보증금 330,000,000원 중 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

* 본건은 아파트 단지와 근린상가가 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 학교와 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* (외부 검색 결과) 현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 청주용정 한라비발디

* 총 세대수: 1400세대

* 총 동수: 16개동

* 사용승인일: 2013년 6월 20일

* 최고 층수: 25층

* 주차 시설: 총 2,131대 주차 가능 (지하 자동주차 2,122대, 지상 자동주차 9대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전시설: 지하에 256대 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 주택임차인의 보증금 330,000,000원입니다. 경매 절차에서 해당 금액이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* (현 시점 추가적인 특이사항 없음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구의 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 양호한 입지 및 단지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 3억 3천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 문제가 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

* 임차인이 배당받지 못할 경우 발생하는 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

* 선순위 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 357,000,000원이며, 최근 유사 면적의 실거래가는 2026년 6월 기준 34,800,000원에서 35,700,000원 수준으로 파악되었습니다.

* 선순위 임차인의 보증금은 330,000,000원이지만, 이는 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하는 금액입니다.

* 현재 시세를 고려하고, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 임차인의 보증금이 시장 가격(감정가 357,000,000원)보다 낮으므로, 경매 진행 결과에 따라 임차인에게 전액 배당될 가능성이 높습니다.

* 시장 가격 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 355,000,000원 범위로 제안합니다.

* 이 중 권고 입찰가는 345,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.