나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50602 [1] 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 10층1045호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(1호선)' 동측 인근에 위치하는 구분건물로, 인근은 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송탄역)이 위치하여 대중교통사 정은 우수함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상13층 건내 10층 1045호로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 알미늄복합판넬, 화강석 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지기, 스프링클러설 비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 7필지 일단의 부정형의 토지로, 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 토지 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로 및 서측, 남측으로 약 10미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 243-3 :일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 240-3 :일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 240-12 :일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 240-19 :일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 243-16 :일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 243-17 :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 244-2 :일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기[임대차보증금 97,000,000원, 전입일자 2021.10.14. 확정일자 (1차)2021.9.30. (2차)없음]가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본건은 평택지원 2026타경50602 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 평택시 신장동 243-3, 평택송탄역클래시아 10층 1045호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 80,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 평택 송탄역 클래시아

소재지: 경기도 평택시 신장동 243-3, 10층 1045호

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 4층 / 지상 13층 건물 내 10층

건물 면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물대장상 사용승인일: 2017년 5월 25일

1.3. 토지 정보

토지 면적: 4.88㎡ (약 1.48평)

토지 지분: 4.8767㎡ (약 1.48평)

지번: 경기도 평택시 신장동 243-3

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(1호선)' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송탄역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권(주식회사페이게이트, 5,000,000,000원, 2022.02.15 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 2번 임차권등기(주택임차권)가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차권은 선순위이며 대항력이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황 (황규연)

* 보증금: 97,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 보증금 97,000,000원에 대해 대항력이 있으며, 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 발생하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건이 속한 건물은 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 제1,2종 근린생활시설로 복합 용도입니다.

인근 지역 역시 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 지역 내 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사 지역의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

신장동 101-7번지 행복힐타운 106동(2016년식, 50.18㎡)이 130,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 2,590,000원 수준입니다.

본건 건물 면적(19.91㎡)에 이 시세를 적용할 경우, 약 51,560,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 본건은 도시형생활주택이며, 제공된 JSON 데이터의 주택 유형이 다세대 주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 송신초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다 (상대보호구역 지정).

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

임차인의 보증금(97,000,000원)이 감정평가액(80,000,000원)보다 높으므로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 발생하는 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 주변 개발 및 규제

* 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 비행 소음 및 군사 시설 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (오산 비행장 인근)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

* 이 외 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 송탄역 역세권이라는 입지적 장점과 현대적인 건물 설비를 갖춘 도시형생활주택입니다.

하지만, 감정가보다 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 상당한 인수 부담이 예상됩니다. 또한, 군사시설 인근 지역이라는 특성상 소음 및 안전 관련 규제와 환경적 요인을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권이라는 입지적 장점을 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 비교적 현대적인 건물 상태입니다.

* 인수해야 할 임차인의 높은 보증금 부담을 감수할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금(97,000,000원)이 감정가를 초과합니다.

따라서, 낙찰가가 보증금 전액을 변제받기 위한 금액보다 낮을 경우, 낙찰자는 최소 97,000,000원 이상의 보증금을 추가로 부담하게 됩니다.

유사 면적대의 실거래가 분석 시, ㎡당 약 2,590,000원을 적용하면 본건 면적(19.91㎡) 기준 약 51,560,000원의 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 및 임차인 보증금과 큰 차이를 보입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건의 실질 가치를 기준으로 산정하되, 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 낙찰받을 경우 인수해야 할 보증금 97,000,000원을 포함하면 총 취득 비용은 상당하며, 투자 결정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 본 입찰가는 순수 물건의 시세 가치에 대한 추정이며, 실제 낙찰가는 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.