나이스옥션 법원경매 평택 2026타경114 [1] 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층1511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "1호선 서정역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 근린 생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 중 15층 1511호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔, 도시형생활주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 대로 및 중로와 접하며, 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 서정동 433-7, 434-5 : 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역 해발56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외 국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함. 서정동 433-8 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전 제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함. 서정동 233 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경114 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층1511호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

총면적 (토지+건물): 30.5㎡ (약 9.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 면적 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지 지분: 4.13㎡ (약 1.25평)

건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

건물 지분: 26.37㎡ (약 7.98평)

1.2. 아파트 기본 정보

아파트명: 서정벨루스하임

주소: 경기도 평택시 서정동 433-7

준공일자: 2016년 12월 29일

해당 호수: 15층 1511호

전용면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

건축물총면적: 14752.047㎡

층수: 최고 17층 중 15층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 1호선 서정역 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

1호선 서정역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 가능하며, 본건 북측 및 서측으로는 대로 및 중로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

건물 내 지하주차시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 4월 7일 접수된 조선우 씨의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

이 외 국민건강보험공단의 압류(갑7)가 있으나 모두 말소될 예정입니다.

주택임차권(을1)으로 조선우 씨의 임차권이 존재하며, 권리금액은 95,000,000원입니다.

등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

하지만, 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

이는 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되거나, 기타 사유로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다.

다만, '말소: 인수' 표기는 예의주시해야 할 부분입니다.

3.1. 1. 임차인 현황

임차인: 조 (조선우)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입신고일: 2023년 08월 22일

확정일자: 2023년 06월 26일

배당신고일자: 2025년 08월 13일

대항력: 있음

주의: 임차인 조 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 95,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 종합적으로 고려하여 최종 판단해야 합니다.

3.2. 소유권 변동 내역

소유권 보존 등기는 2017년 1월 6일 주식회사코리아산업개발 앞으로 이루어졌으며, 이후 한정숙 씨, 장영인 씨 순으로 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서정동 일대는 1호선 서정역을 중심으로 상업시설, 오피스텔, 주거시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

역세권의 이점을 바탕으로 유동인구가 꾸준히 있는 편이며, 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기에 용이합니다.

4.2. 토지이용계획

본건 관련 필지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류 및 중로2류 도로와 접하고 있어 도시 계획상 중요도가 높은 지역임을 알 수 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있으며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 묶여 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25.). 이러한 제한사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 여부)

주변 지역은 주거 및 상업시설 밀집 지역으로, 일반적인 지도 검색 결과상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 노출되지는 않습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

인근에 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

서정역을 중심으로 상업지역이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 문화생활을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 및 녹지

주변 교육시설 및 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적으로 역세권 주거지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 조 씨의 존재입니다.

등기부상 '말소: 인수' 표기가 되어 있어, 임차인이 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금(95,000,000원)의 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있지만, 이는 경매 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계가 미상이라는 점도 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용 규제

앞서 언급된 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 토지거래허가구역 등의 지정은 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 서정역 역세권에 위치한 소형 아파트로서, 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

등기부상의 '인수' 표기와 권리분석상의 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 매우 신중한 접근을 요구합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

현 시세 대비 명확한 시세 차익을 기대하기보다는, 인수되는 보증금의 실질적인 유무와 명도 가능성을 최우선으로 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 서정역 인근의 편리한 교통망은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 강점입니다.

8.2. 소형 평형

전용면적 26.37㎡(약 8평)의 소형 아파트로, 1인 가구 및 젊은 층을 중심으로 한 실수요자층 확보에 유리합니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

잠재적 리스크에도 불구하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래된 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 18일: 70,000,000원 (15층)

- 2026년 4월 7일: 73,000,000원 (6층)

- 2026년 6월 23일: 69,800,000원 (13층)

최근 3건의 평균 거래가는 약 70,930,000원입니다. 본건의 감정가는 79,000,000원으로, 평균 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 임차인의 인수 여부입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어, 임차인의 보증금 95,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 가정할 경우, 시세 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 등기부상 '말소: 인수' 표기는 여전히 주의해야 할 부분입니다.

만약 임차인의 보증금이 인수되지 않는다고 가정하면, 낙찰자는 최근 시세(약 7,100만원)와 감정가(7,900만원)를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

경쟁률, 명도 용이성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위로 제안합니다.

만약 임차인의 보증금 95,000,000원이 인수될 가능성이 있다고 판단될 경우, 본 물건은 현재 시세 및 감정가 대비 인수 금액이 높아 투자 가치가 현저히 낮아지므로, 입찰을 재고하거나 매우 낮은 금액으로 접근해야 할 것입니다. 본 보고서는 인수 보증금이 없다는 전제 하에 작성되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.