나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50589 [1] 경기도 평택시 평택동 35-28 동우자인채센트럴 6층618호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 "평택역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 구시가지 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 중 6층 618호로서, 외벽 : 석재붙임 및 판넬 마감 등 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 "도시형생활주택"입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 지하주차장시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로3류의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 평택동 35-28번지, 동우자인채센트럴 6층 618호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 평택지원 2026타경50589 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 79,000,000원이며, 토지면적은 3.33㎡ (약 1.01평)이고 건물면적은 17.18㎡ (약 5.20평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 김OO입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕의 17층 건물 중 6층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 평택동에 위치하며, "평택역"으로부터 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 구시가지 상업지대로서, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 남측으로 소로3류의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 외국인 주택 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 주요 권리사항으로는 선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

임차인은 김혜성 씨로, 보증금 98,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 10월 22일이며, 확정일자는 2021년 10월 05일입니다.

등기부등본상 을구 3번 전세권설정(2023년 9월 14일 등기) 및 을구 4번 주택임차권(2025년 8월 28일 등기)은 모두 김혜성 씨 명의이며, 98,000,000원의 금액으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리는 2023년 11월 29일자 압류(연수세무서장)입니다.

권리분석 결과, 김 씨에게 지급해야 할 9,800만원의 보증금이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 총 매수 비용이 크게 증가하는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

평택역 인근의 구시가지 상업지대에 위치하여, 지역 내 소비 활동 및 유동인구가 예상됩니다.

아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합적인 상업 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

17. 18㎡의 소형 면적으로 인해 1인 가구 임대 수요 또는 소규모 사무실 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 평택역이 인접해 있어 철도 이용이 매우 편리하며, 주변 버스 노선망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 상업지대 특성상 다양한 편의시설을 접할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거 시설과 상업 시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의성과 지역 활력을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 소재지 주변을 조사한 결과, 인근에 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 씨에게 9,800만원의 보증금이 인수된다는 점입니다. 이 금액은 입찰자가 추가로 부담해야 하므로 총 매수 비용이 감정가를 초과하게 됩니다.

* 소형 면적: 17.18㎡ (약 5.2평)의 매우 작은 면적은 향후 매각 시 환금성에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 매매 사례(json)에서 나타난 평당 가격은 본 건의 감정가 대비 현저히 낮아, 시세보다 높게 감정되었을 가능성이 있습니다. (예: 범규빌 46.1㎡, 9,300만원 거래 시 약 201만원/㎡. 본건 감정가 17.18㎡, 7,900만원은 약 460만원/㎡).

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 9,800만원이 인수된다는 치명적인 단점이 있습니다. 이로 인해 입찰자가 순수하게 부담해야 하는 금액(낙찰가+인수 보증금)이 부동산의 실질 가치보다 훨씬 높아질 가능성이 매우 큽니다. 또한, 소형 면적과 감정가 대비 낮은 주변 시세는 투자 매력도를 더욱 떨어뜨립니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 평택역 인근이라는 지리적 이점으로 잠재적인 수요를 확보할 수 있습니다.

* 소형 주택: 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 소형 주거 공간으로서의 가치를 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 79,000,000원

인수 보증금: 98,000,000원

본 건은 인수되는 임차인의 보증금 9,800만원이 감정가 7,900만원을 초과합니다. 따라서 '인수 보증금을 제외하고 예상 입찰가를 산정한다'는 원칙에 따라 계산하면, 실질적인 낙찰가가 0원 이하로 산정되어야 합니다. 이는 현재 시점에서 순수 낙찰가로는 투자가 불가능함을 의미합니다.

결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 0원 으로 산정됩니다. 이는 인수되는 보증금 9,800만원을 별도로 부담해야 하므로, 총 매수 비용이 9,800만원이 되며, 이는 감정가 7,900만원보다 높은 금액입니다. 따라서 본 건은 재정적 위험이 매우 높아 신중한 접근이 필요하며, 투자가치가 낮다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.