나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50606 [1] 경기도 평택시 독곡동 63 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 '서울요양병원' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 전, 답 등의 농경지, 중·소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현황 '공업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'와 같이 제시외건물이 소재하는 바, 소유관계 등을 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 2층 건으로서, - 외벽 : 판넬 등 마감, - 내벽 : 인테리어 및 판넬 등 마감, - 창호 : 플라스틱 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공장으로서, - 1층 : 공장으로 이용중입니다. - 2층 : 사무실로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, HACCP설비, 냉동·냉장창고 등이 설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠은 구조, 이용상황 등으로 고려시 부합물 및 종물로 판단되나, 평가목적 등을 고려하여 제시외건물로 표기하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 임대관계 미상입니다. 2)기타 본건 기계기구는 대체로 관리상태 양호하나 정상가동여부 확인이 어려운 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-25호 포함하여 매각(감정평가서 참조, 제조일 상이한 목록도 있음)하며 정상적인 작동여부, 주요부품의 누락, 수리여부등은 재차 확인 후 입찰요망.
이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각에서 제외(감정평가서상 제시외건물 기호㉡,㉢)
감정평가서상 제시외 건물 ㉠은 부합물 및 종물등으로 보이나 평가목적을 고려하여 제시외로 표기함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50606 (1)

소재지: 경기도 평택시 독곡동 63

용도: 공장

감정가: 5,647,292,300원

토지 면적: 4,665.00㎡ (약 1,410.91평)

건물 면적: 1,786.30㎡ (약 540.37평)

건물 제시외 면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 서안성농업협동조합

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입지조건

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입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 '서울요양병원' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 전, 답 등의 농경지, 중·소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)으로 지정되어 있습니다.

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권리분석

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권리분석

* 말소기준권리: 서안성농업협동조합의 근저당권 (토지 접수일자: 2022-04-21, 건물 접수일자: 2022-04-21)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없습니다.

* 임차인: 농업회사법인케이아그로웨이주식회사 (전입/사업일자: 2018-09-07, 보증금: 0원, 차임: 300,000원, 대항력: 있음).

* 소멸되는 권리: 토지 및 건물 등기부상 을13(근저당권), 갑10(압류), 갑11(가압류), 갑13(압류), 갑14(압류), 갑15(임의경매) 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(농업회사법인케이아그로웨이주식회사)이 존재합니다. 보증금이 0원이므로 낙찰자가 부담해야 할 직접적인 보증금은 없으나, 해당 임차인의 계약 조건에 따라 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

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상권분석

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상권분석

* 주변 지역 특성: 본건 주변은 농경지와 중·소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 특정 산업 시설이 밀집된 지역이라기보다는 복합적인 용도의 지역으로 파악됩니다.

* 입지 강점: 특정 업종을 위한 집적된 상권보다는, 개별 공장 운영 및 물류 접근성에 초점을 맞춘 입지로 볼 수 있습니다.

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생활정보

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생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

* 주변 환경: 본건 인근에 '서울요양병원'이 위치하고 있으며, 전반적으로는 농경지와 공장이 혼재된 지역입니다.

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잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인 '농업회사법인케이아그로웨이주식회사'가 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 협의나 지연이 발생할 가능성이 있으며, 계약 조건 확인 및 철저한 대비가 필요합니다.

* 기계기구 상태: 공장 내 기계기구는 매각 대상에 포함되나, 정상 작동 여부, 주요 부품 누락, 수리 여부 등에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 감정평가서상 기계기구는 대체로 관리 상태가 양호하나 정상 가동 여부 확인이 어려운 점을 감안하여 입찰 전 재확인이 요구됩니다.

* 제시외 건물: 이동이 용이한 컨테이너 박스(기호 ㉡, ㉢)는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 제외 물건을 명확히 구분해야 합니다. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠은 부합물 및 종물로 판단되나, 평가 목적상 제시외로 표기되었으므로 소유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등) 정보는 확인되지 않았습니다.

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종합 의견

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종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 독곡동에 위치한 공장으로, 4,665.00㎡ (약 1,410.91평)의 넓은 토지 면적과 1,786.30㎡ (약 540.37평)의 건물 면적을 갖춘 일괄 매각 대상입니다. 서안성농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 진행되는 임의 경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 고려사항으로는 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재, 매각에 포함된 기계기구의 불확실한 작동 상태, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

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투자 포인트

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투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 4,665.00㎡ (약 1,410.91평)에 달하는 넓은 규모의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 포함 기계기구: 공장 운영에 필요한 기계기구가 감정가에 포함되어 있어, 초기 설비 투자 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 평택시 입지: 경기도 평택시는 산업 단지 및 물류 거점과의 연계성이 좋은 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 권리 관계가 명확하고 별도의 명도 또는 분쟁 없이 소유권을 확보하는 데 유리합니다.

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예상 입찰가

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예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 5,647,292,300원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원이므로 해당 금액을 제외하고 산정합니다. 본건의 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 기계기구 상태, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 80%~100% 수준에서 형성되나, 본건의 특수성을 감안하여 현장 조사 및 전문가 컨설팅을 통한 면밀한 가치 평가 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.