나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50624 [1] 경기도 안성시 고삼면 봉산리 239 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 고삼면 봉산리 소재 "고삼저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 등고평탄하게 조성된 부정형의 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 도로상태는 대체로 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외물건 ㄱ ~ ㅇ이 소재하며, 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨이 없이 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

사용승인일 미상의 일반철골 및 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 판넬 위 사이딩 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 원목루바 및 일부 타일 붙임 마감 등, 바 닥 : 노출 콘크리트 및 원목마루 깔기 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 심야전기 및 유류온수 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외물건 ㄱ ~ ㅇ이 소재하며, 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨이 없이 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건등 포함
지분매각. 공유자의 우선매수청구는 1회로 제한함(공유자가 우선매수권을 행사하여 매수신고를 한 후 매각기일 종결 고지 전까지 보증금을 납부하지 아니하면 그 공유자는 이후의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음).
목록1 지상에 소재하는 잔디, 관정 및 조경석은 토지에 포함하여 평가하였으며 소나무, 주목, 은행나무, 영산홍 등 조경수는 별도로 감정평가하여 매각가격에 포함함.
목록2 건물은 일반건축물대장상 사용승인일자가 미등재되어 있음.
목록1 또는 목록2에 소재하는 제시외 물건등들은 구조, 규모, 이용상황 등을 전반적으로 고려할때 대상물건의 사용・수익・처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 보이므로, 이를 구애됨이 없이 평가함.
제시외 물건등은 실제 소유관계의 확인이 불가능하여 채/소 윤수원의 지분비율에 의하여 평가되었으니, 실제 소유관계의 확인에 따라 가액이 추후 변동될 수 있는 점 참고하여 입찰바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2026타경50624 (1)

소재지: 경기도 안성시 고삼면 봉산리 239

용도: 단독주택

감정가: 199,652,830원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 매각 대상

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

토지 면적: 총 565.00㎡ (약 170.92평) / 지분 282.5㎡ (약 85.46평)

건물 면적: 총 199.28㎡ (약 60.28평) / 지분 99.64㎡ (약 30.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 103.32㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 고삼면 봉산리 소재 "고삼저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임. 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 이용상태

토지는 자체 지반이 등고평탄하게 조성된 부정형의 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 건물은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 도로 상태는 대체로 보통임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 농업보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시에 한함)

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 확인 불가)

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

* 임차인: 배복임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2008-04-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 인수 금액은 없으나 점유 관계에 대한 추가 확인 필요.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 을2 (2011-05-04) 보개농업협동조합 근저당권

토지 및 건물 등기부 상의 주요 권리 내역은 아래와 같습니다.

* 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 소유권보존 등기 존재.

* 근저당권, 근저당권, 임의경매개시결정 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정.

* 가처분 등기(배복임) 존재했으나 말소됨.

* 채권 총액: 165,000,000원 (보개농업협동조합 65,000,000원 + 박광원 100,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 동향

안성시 고삼면 봉산리 인근의 단독주택 시장에 대한 상세한 실거래가 정보는 제한적입니다. 최근 주변 지역의 단독주택 거래 사례를 보면, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 2억 원대에서 8억 원대까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 주로 넓은 토지를 가진 전원주택 형태의 거래로 보이며, 본건과 같이 지분 매각 물건의 정확한 시세 비교는 어렵습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

본건 소재지인 고삼면 봉산리 자체에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시 주변 지역(용인, 평택 등)에서는 소각장, 발전소, 송전선로 등 혐오시설 설치 계획이 논의되고 있으며, 이에 대한 지역 주민들의 반발 및 우려가 있는 것으로 파악됩니다. 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 환경적 영향 측면에서 간접적인 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 고삼저수지 인근에 위치하여 자연경관을 즐길 수 있으며, 캠핑장 등 레저시설 이용이 가능합니다. 안성시청 및 주요 편의시설, 학교, 병원 등은 차량으로 이동해야 하는 농촌 지역의 특성을 가집니다. 스타필드 안성 등 대규모 쇼핑 시설은 차량으로 약 30분 이상 소요될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각의 복잡성

토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각되어, 낙찰 후에도 타 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁 및 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 존재

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 점유 및 명도 관련 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 건물 사용승인일자 미등재

건축물대장상 사용승인일자가 미등재되어 있어, 건축 관련 법규 준수 여부 및 정식 사용 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.5. 제시외 물건 및 소유관계 불확실성

제시외 물건의 실제 소유 관계가 불분명하며, 채권자/소유자(윤수원)의 지분 비율에 따라 평가되었으므로, 실제 소유 관계 확인 시 가액 변동 가능성이 있습니다.

6.6. 토지이용계획 상 제한사항

농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 고삼면 봉산리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. 감정가는 199,652,830원이나, 실제 매각 대상은 토지 및 건물의 50% 지분으로 추정됩니다. 자연녹지 지역 내 농촌 환경에 위치하며, 고삼저수지 인근의 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 사용승인일 미등재, 제시외 물건 소유 관계 불확실성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통해 전체 부동산 가치보다 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 고삼저수지 인근의 자연 친화적인 입지 환경을 가지고 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한은 있으나, 농촌 지역의 전원주택 또는 주말주택으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 199,652,830원은 전체 물건에 대한 것으로 추정되며, 매각 대상은 토지 및 건물 각각 50% 지분입니다. 따라서 지분만의 감정가는 약 99,826,415원으로 산정할 수 있습니다.

주변 시세 조사 결과, 안성시 고삼면 일대의 단독주택 거래는 매우 다양하며, 넓은 토지를 가진 물건의 경우 높은 가격대를 형성하기도 합니다. 그러나 본건은 지분 매각 물건이라는 특수성과 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건의 지분 감정가 및 주변 시세, 그리고 여러 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 현 시세 및 경매 시장 상황, 투자자의 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있으나, 본건의 지분 감정가인 약 1억원 내외에서 시작하여, 공유자 우선매수 여부 및 기타 권리 관계를 면밀히 살핀 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 지분 감정가인 약 99,826,415원을 기준으로, 제반 리스크를 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 정확한 시세 파악 및 현장 조사, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.