나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50680 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 135-47 현대타운 지동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월1리복지회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다세대 및 연립주택, 소규모공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 제3층 제301호로서 (사용승인일:2020.03.05) 외 벽 : 치장 벽돌쌓기 등 마감. 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참고)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50680 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 135-47 현대타운 G동 3층 301호

건물 사용승인일: 2020년 03월 05일

토지 면적: 96.33㎡ (약 29.14평)

건물 면적: 75.98㎡ (약 22.98평)

감정가: 182,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월1리복지회관' 남동측 인근에 위치하며, 단독·다세대·연립주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 부정형 완경사지의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25./외국인 등 대상)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 08일 접수된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정국 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 단독, 다세대, 연립주택 등 주거 시설과 더불어 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 시내 또는 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거 기능과 소규모 산업 기능이 공존하는 지역 특성상, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 대중교통 시설 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: '지월1리복지회관'이 인근에 위치하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재할 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 환경: 주거 시설과 소규모 공장/창고 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주변 소규모 공장 및 창고 등과의 혼재로 인한 소음, 분진, 악취 등 생활 환경 저해 가능성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 발견될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물인 다세대주택입니다.

* 건물의 전용 면적은 75.98㎡로 일반적인 2~3인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고, 매각으로 인한 소멸주의 원칙에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 감정가(182,000,000원) 대비 최근 시장 거래가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 전환이 용이합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 비용이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 비교적 신축인 점을 감안할 때, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 경우 높은 수익률이 기대됩니다.

* 향후 지역 개발 계획 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* '트라움'(206동) 60.83㎡: 176,000,000원 (약 2,893,309원/㎡)

* '한주타운'(101동) 68.085㎡: 108,000,000원 (약 1,586,196원/㎡)

* '다이브시티'(101동) 91.54㎡: 160,000,000원 (약 1,747,869원/㎡)

* 본 물건(75.98㎡, 2020년 준공)과 유사한 시기 및 면적대의 거래 사례를 종합적으로 분석했을 때, 본건의 적정 시세는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 현재 채권 총액(146,400,000원)과 감정가, 그리고 최근 시장 동향을 고려하여, 안전 마진 확보와 경쟁 상황을 종합적으로 판단한 결과, 예상 입찰가는 150,000,000원 수준을 제안합니다.

* 본 제안가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.