나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50675 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-76 베르디움 204동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "세광 엔리치빌 아파트" 서측 인근에 위치하며 주 위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재해 있는 지역 으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층-4층 다세대주택 중 3층 302호 로서, (사용승인일 : 2018.04.27) 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구(지월리자연취락지구), 성장관리계획구역(성장관리지 역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승 인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50675 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-76 베르디움 204동 3층302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층-4층 중 3층 302호

사용승인일: 2018.04.27

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,000,000원

토지면적: 67.00㎡ (약 20.25평)

토지지분: 67㎡ (약 20.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.60㎡ (약 18.33평)

건물지분: 60.6㎡ (약 18.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 소재하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등에 해당됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간은 2025.08.26 ~ 2026.08.25까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 변동 내역과 함께 다수의 압류, 가압류 및 임차권, 강제경매가 기재되어 있습니다.

주요 권리로는 소유권보존(2018.05.08), 소유권이전(2018.08.17, 2021.11.03), 주택임차권(을3, 2023.12.15 접수, 진소영, 246,000,000원), 압류(갑4, 2022.01.18, 국민건강보험공단, 말소기준권리), 가압류(갑5, 2022.04.22, 희망1자산대부관리유한회사), 가압류(갑7, 2023.01.06, 주식회사대한채권관리대부), 강제경매(갑9, 2026.04.06 접수, 주택도시보증공사) 등이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 343,230,260원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: JUNGYUKO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 정연국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 주택도시보증공사 (진소영)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-02

확정일자: 2021-10-06

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 있음

비고: 권리분석상 매수인에게 인수되는 임차권으로, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

인수 보증금 합계: 246,000,000원

3.3. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준 권리는 국민건강보험공단의 압류(갑4, 2022.01.18 접수)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권(진소영)이 있으며, 임대차보증금 246,000,000원, 전입일자 2021.11.02, 확정일자 2021.10.06입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 경기 광주시 초월읍 지월리 757-16번지 (트라움, 206동): 2021년 준공, 전용면적 60.83㎡, 2층, 2026년 5월 17,600만원에 거래.

* 경기 광주시 초월읍 지월리 276번지 (한주타운, 101동): 2011년 준공, 전용면적 68.085㎡, 2층, 2026년 5월 10,800만원에 거래.

* 경기 광주시 초월읍 지월리 757-115번지 (다이브시티, 101동): 2019년 준공, 전용면적 91.54㎡, 지하층, 2026년 5월 16,000만원에 거래.

4.2. 시세 분석 및 종합

본건은 2018년 4월 사용승인된 다세대주택으로, 전용면적 60.60㎡입니다. 비교 대상 물건 중 2021년 준공, 전용면적 60.83㎡의 '트라움'이 17,600만원에 거래된 사례가 가장 유사합니다. 이를 바탕으로 추정할 때, 본건의 현재 시세는 약 17,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건의 감정가는 28,000만원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있는 점은 특이사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 2018년 4월 27일 사용승인이 완료되었습니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감이며, 창호는 하이샷시 이중창호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 공동현관 보안설비도 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 자세한 편의시설 및 교육시설 현황은 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하나, 인접하여 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 주변 환경은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권 보증금

가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권(진소영)으로, 보증금 246,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 현재 추정되는 본건의 시세(약 17,000만원 ~ 18,000만원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

본건의 감정가가 28,000만원으로 책정되어 있으나, 유사 물건의 최근 실거래가는 17,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 확인되었습니다. 이러한 큰 격차는 감정평가 시점의 시장 상황, 평가 기준, 혹은 물건의 특이사항 등 다양한 요인에 기인할 수 있으며, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등 용도지역 지정 외에도 가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 규제가 적용되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인수되는 선순위 임차인의 보증금이 시세를 크게 초과하는 고위험 물건입니다. 매수인으로서는 낙찰가 외에 24,600만원의 추가 보증금을 인수해야 하므로, 총 매수 금액이 시장 가치를 현저히 넘어서는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 잠재적인 시세 차익 실현 가능성입니다. 인수되는 임차 보증금이 부담스럽지만, 만약 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있다면, 시장 가치보다 저렴하게 취득하는 효과를 노릴 수 있습니다. 다만, 이는 임차인과의 협상 또는 배당 순위에 따른 보증금 변제 여부 등 추가적인 상황 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 시세는 약 17,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 추정됩니다. 인수되는 임차 보증금 246,000,000원을 제외하고, 본건 부동산 자체의 시장 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 본건의 시장 가치에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 법원 진행 상황, 타 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 그리고 인수되는 임차 보증금의 실제 부담액 등 다양한 요인에 의해 결정될 것입니다. 투자 결정 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액과 예상 수익률을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.