나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50627 [1] 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 11층1140호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대율 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '경기도광주하남교육지원청 하남교육지원센터' 남서측 인 근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등 각종 상업용 및 업무용 부동산 등이 소재 하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 미사역)이 소재 하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제11층 제1140호로서, (사용승인일: 2018.10.01) 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로서, 복층구조임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 32미터 내외, 남측으로 폭 약 15~20미터 내외 포장도로와 각각 접하며, 북 서측으로 폭 약 29미터 내외, 남서측으로 폭 약 10미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1106: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로3류(폭 25m~30m) (보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10 .20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 망월동 1106-1: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보행자전용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류( 폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관 한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함) 이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기(임차보증금 금160,000,000원)가 되어 있으며, 구체 적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50627 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 11층1140호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000원

토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

건물면적: 19.49㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018.10.01)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 20층 중 11층

전유 면적: 19.49㎡

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '경기도광주하남교육지원청 하남교육지원센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등 각종 상업용 및 업무용 부동산 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 대로 및 소로와 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있음. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 및 허가 대상 확인이 필요하며, 본 물건 용도(오피스텔)에 따른 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 27일자 하남시 압류 (갑4)

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 최여민, 권리금액: 160,000,000원, 말소: 인수).

해당 임차인은 전입일자 2022년 3월 29일, 확정일자 2022년 6월 7일자로 대항력을 갖추고 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-29

* 확정일자: 2022-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 인수 부담이 예상됨.

주의사항: 최선순위 임차인의 보증금이 감정가 대비 높은 수준으로, 매수인에게 인수되는 금액이 상당함.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 상업용 및 업무용 부동산이 다수 소재하여 활발한 상권을 형성하고 있음. 교육지원센터 등 공공기관 인접으로 유동인구 유입 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 미사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 주변 상업지역에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됨. 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

건물시설: 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 완비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 본 물건의 감정가 134,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 불가피하며, 시세차익을 기대하기 어려운 구조임.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도이므로 허가 대상 여부는 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 최선순위 임차인의 대항력 있는 주택임차권으로 인해 보증금 1억 6천만원을 인수해야 하는 매우 높은 위험성을 내포하고 있음. 해당 인수 금액이 물건의 감정가(1억 3천 4백만원)를 초과하므로, 정상적인 투자 관점에서 접근하기에는 상당한 금전적 손실이 예상되는 바, 신중한 판단이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

현재 물건의 권리관계 및 인수되는 보증금 부담으로 인해, 명확한 투자 포인트를 제시하기 어려운 상황임. 높은 리스크 대비 수익성을 확보하기 매우 어려운 물건임.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 전용면적 19.49㎡의 최근 매매 사례는 2026년 7월 130,000,000원, 2026년 5월 139,400,000원(5층)임. 이를 기반으로 추정 시세는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준임.

* 2026년 5월 36.1㎡ 면적이 290,000,000원에 거래된 사례를 통해 ㎡당 약 8,033,000원으로 환산할 경우, 19.49㎡의 시가는 약 156,550,000원으로 추정 가능함.

인수 보증금: 160,000,000원

예상 입찰가 산정:

매수인이 부담해야 할 총 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액임. 투자자는 총 비용이 물건의 시장 가치를 초과하지 않기를 희망함.

* 보수적 시세 추정치(감정가 134,000,000원) 기준:

낙찰가 + 160,000,000원 <= 134,000,000원

낙찰가 <= 134,000,000원 - 160,000,000원 = -26,000,000원

* 높은 시세 추정치(156,550,000원) 기준:

낙찰가 + 160,000,000원 <= 156,550,000원

낙찰가 <= 156,550,000원 - 160,000,000원 = -3,550,000원

결론적으로, 본 물건은 가장 낮은 시세 추정치에서도 낙찰가가 0원일 때 총 지출액이 시장 가치보다 높으며, 낙찰가가 0원을 초과하면 손실이 더욱 커짐. 따라서 본 물건의 현실적인 예상 입찰가는 0원으로 산정되며, 이는 투자가치가 없음을 시사함. 경매 시 입찰 참여는 심각한 금전적 손실로 이어질 가능성이 매우 높음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.