나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50697 [1] 경기도 하남시 풍산동 599-2 두산더프론트미사 4층더블유415호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 근거리에 위치하는 두산 더프론트미사 4층 더블유415호로서, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 물류센터, 데이터센터 주.상용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 4층 더블유415호로서 외벽 : 석재 및 페어그라스 등 마감. 내벽 : 시멘몰탈 및 석고판넬위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

지식산업센터(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

공용 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 집합건축물(지식산업센터, 창고, 지원시설-기숙사, 근 린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로1류, 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전 산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 :2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함) 이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)). *기호2 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공 공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약 에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대과 관계는 미상임.

물건 비고

지식산업센터로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 599-2에 위치한 두산더프론트미사 지식산업센터 내 4층 W415호입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경50697 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 7월 18일에 사용승인되었습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

유동화 물건으로 분류되어 있으며, 현재 지식산업센터로 이용 중입니다.

1.1. 1.면적 및 가치

감정가는 179,000,000원입니다.

토지 면적은 9.27㎡ (약 2.80평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 38.07㎡ (약 11.52평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

건물은 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 오피스텔, 물류센터, 데이터센터, 주상용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 주위로 중로 1류, 중로 2류와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 3.토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(하남시 전역 아파트 용도 한정) 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등 대상 주택 매수)입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리는 국민은행 근저당권 (2022년 8월 17일 접수, 채권액 171,600,000원)입니다.

이후 접수된 채권 및 임의경매개시결정 등기(유에이치케이제팔차유동화전문유한회사, 2026년 4월 7일 접수, 채권액 152,413,729원)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 171,600,000원입니다.

집합건물 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 4월 12일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 '지상권개요'는 있으나 구체적인 내용 확인 필요)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 두산더프론트미사 건물은 다양한 지식산업센터, 창고, 지원시설(기숙사, 운동시설), 제1종 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

주변 지역은 상업, 업무, 물류 시설 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 환경입니다.

미사강변도시의 개발과 함께 지속적으로 발전하고 있는 지역으로, 관련 기업체 입주 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

가까운 거리에 미사3동 행정복지센터가 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

지식산업센터 단지 내부에 편의시설 및 지원시설이 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 과정에서 복잡한 권리 관계나 관리상의 특징이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용 또는 거래 시 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 허가구역 지정 기간 및 대상 요건을 확인해야 합니다.

* 외부 환경: (검색 결과) 현재 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 현대적인 업무 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 우수한 입지에 위치한 지식산업센터로, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

건물 자체는 현대적이며, 다양한 업종의 기업체 입주 수요가 기대됩니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수할 임차인의 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항은 사업 운영 또는 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 하남시 지역의 성장 잠재력 및 지식산업센터 공급 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성 (감정가 대비 적정가 산정 시).

* 잘 갖추어진 단지 내/외부 인프라 활용.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 179,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 건물의 상태 및 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

본 경매 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 예측이 어렵지만, 감정가 및 주변 시세를 참고하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.