나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502929 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 634-99 미래홈타운 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "제물포역")이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건내 11층 1105호로서 (사용승인일: 2018.4.11.) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단 가장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08),방화지구,시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502929 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 634-99 미래홈타운 11층 1105호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 11층 1105호

* 사용승인일: 2018년 4월 11일

* 토지면적: 8.61㎡ (약 2.6평)

* 건물면적(전용면적): 68.24㎡ (약 20.6평)

* 감정가: 200,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 "제물포역"이 인근에 소재하며, 다수의 버스노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2026년 4월 13일)로, 해당 권리를 포함하여 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 순위 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(심 )

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 16일

* 배당신고일자: 2023년 9월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 등기부채권 총액: 264,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 제물포역 인근은 인천의 구도심으로, 오랜 기간 형성된 상업 및 업무 기능이 혼합된 지역입니다.

* 다양한 소매점, 식당, 은행 등 근린생활시설과 오피스, 상가 건물이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

* 인근 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발 사업이 추진되고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 제물포역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 인천도화초등학교, 도화중학교, 인천고등학교 등 교육시설이 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 의료: 반경 1~2km 내에 종합병원 및 다수의 병 의원들이 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 대형마트, 편의점, 은행, 전통시장 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼합되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 확인됩니다. 해당 조건 변경으로 인한 예상치 못한 추가 부담이나 절차상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 대항력은 없으나, 2억 6천 4백만원의 보증금을 가진 주택 임차권이 등기되어 있습니다. 비록 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 절차 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래 허가구역: 본건 토지는 특정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 동안 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 후 해당 부동산을 처분할 계획이 있다면, 이 허가구역 지정에 따른 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 제물포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 교통, 생활 편의시설, 교육 시설 등 입지 조건이 양호하며, 현재 오피스텔로 이용 중에 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능한 점도 긍정적입니다.

* 다만, HUG 관련 권리 관계의 특수성과 토지거래 허가구역 지정이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 제물포역 도보 이용 가능한 위치로, 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 및 투자 가치가 높습니다.

* HUG 인수조건으로 인한 권리관계 정리: HUG가 보증금을 인수하는 조건으로 인해 낙찰자의 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 지역 개발 기대감: 인천 미추홀구의 도시 재생 및 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 200,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적(약 72.96㎡)의 오피스텔이 2025년 9월 20일에 165,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

* 이는 ㎡당 약 2,260,000원 수준입니다.

* 본 건의 건물 전용면적(68.24㎡)과 11층이라는 층수를 감안할 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없고, HUG 관련 권리 관계가 정리될 가능성이 높다는 점을 고려하여, 최근 거래가격을 기준으로 적정 수준의 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 현재 시점(2026년 10월)을 고려하고, 11층임을 감안했을 때, 170,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 실제 현장 방문을 통한 부동산 상태 확인 및 최근 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.