나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30814 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793 황토에이스타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철1호선 "부천역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-479)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-483 호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상 대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세 대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30814 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793 황토에이스타운 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 25.60㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.6㎡ (약 7.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.71㎡ (약 12.92평)

건물지분: 42.71㎡ (약 12.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OO

건축물 정보:

- 건물명: 황토에이스타운

- 동/호수: 4층 401호

- 사용승인일: 2002년 06월 05일 (준공 2002년)

- 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

- 층수: 5층 건물 내 4층

- 전용면적: 42.71㎡ (약 12.92평)

- 총 건물 연면적: 230.72㎡ (약 69.79평)

- 대지면적 (전체): 108㎡ (약 32.67평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 지하철 1호선 '부천역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지하철 1호선 '부천역'과 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 열린신용협동조합 근저당 (접수일자: 2009-06-26, 채권금액: 46,800,000원)

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'가 언급되나 상세 내용이 없어 명확한 권리관계 파악이 어렵습니다. 일반적인 경매 절차상 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

* 총 등기부채권액: 127,192,712원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대차 관계 정보는 '미상'으로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 부천역 인근의 상업 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 유사 물건 거래 동향: 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 보면, 2025년 12월 기준 유사 면적 및 연식의 물건들이 198,000,000원부터 290,000,000원까지 실거래가격을 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가 179,000,000원 대비 시세는 높은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 지하철 1호선 부천역을 중심으로 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 상대 보호구역으로 지정된 부천혜림학교와 서울신학대학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 기타: 본 건이 위치한 심곡본동 일대는 주거 밀집 지역으로 생활 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (본 경매 시점에서는 유효 기간 내에 해당합니다.)

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 약 24년의 건축 연식을 가지고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 없을 것으로 보이나, 토지거래허가구역 지정 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 건물의 노후도 또한 고려해야 할 부분입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높아, 시세 조사를 통해 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 도보 접근 가능한 역세권으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 실수요자 적합: 전용면적 42.71㎡는 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 경매 물건으로, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 실거래가는 평당 약 1,090만원에서 1,940만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 179,000,000원으로, 평당 약 1,385만원 수준입니다.

이러한 시세 및 감정가 분석, 그리고 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 110%~125% 수준, 즉 197,000,000원 ~ 223,750,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 본 건의 실제 현장 조사를 통해 건물의 상태를 면밀히 확인하고, 명도 가능성 및 잠재적 리스크에 대한 추가적인 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상되는 합리적인 입찰가는 약 220,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.