나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30820 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 584-1 성도리치빌5차 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환 경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.06.07) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 '다세대주택(8세대) 및 제1종근린생활시설(1호)' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-7호선)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문 의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등토 지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). <추가기재 >건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30820 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 584-1 성도리치빌5차 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 27.49㎡ (약 8.31평)

건물면적: 53.19㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 2019.06.07

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

과거에는 해당 지역(심곡본동, 심곡본1동 일원)의 상업경제 활동 위축 및 유흥업소 밀집 등으로 인해 환경이 퇴폐적이라는 평가가 있었으나, 현재는 테마거리 조성 계획 등이 추진되며 지역 활성화를 도모하고 있습니다.

교통상황:

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 노원세무서장의 압류입니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권 존재: 정민희 씨가 선순위로 주택임차권을 등기하였으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정민희 씨는 전입일자(2019.10.18)와 확정일자(2019.09.17)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 인수 보증금: 임차인 정민희 씨의 보증금은 237,000,000원으로, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

등기부상 기타 권리사항:

* 소유권 보존: 양석모 (2019.06.19)

* 소유권 이전: 김연호 (2019.11.08)

* 압류 (말소기준권리): 노원세무서장 (2022.01.26)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.04.15) - 말소

* 압류: 부천시 (2022.08.19) - 말소

* 압류: 시흥세무서장 (2023.06.26) - 말소

* 압류: 안성시 (2024.12.20) - 말소

* 압류: 의정부시 (2025.04.29) - 말소

* 강제경매: 정민희 (2026.04.08) - 본건 경매와 동일하여 말소.

* 등기부채권 총액: 4,956,000,000원

물건명세서 특이사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 등기 (단, 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함)

1.3. 상권분석

대상 물건은 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 입지한 지역으로, 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

인근에는 재래시장인 자유시장과 깡시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의시설로 기능하고 있으며, 과거 상권 침체 우려가 있었으나 테마거리 조성 등 지역 활성화 계획이 추진된 바 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

* 도원초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 부천남중학교, 해아유치원 등이 있어 교육환경 보호구역에 해당합니다.

편의시설 및 교통:

* 단지 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 남동측으로 폭 약 15m의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 선순위 대항력 있는 임차인 정민희 씨의 보증금 237,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 총 실투자금 부담이 매우 커집니다.

* 주변 환경 변화: 과거 유흥업소 밀집 지역이었다는 점은 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 비교적 신축급 다세대주택이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 237,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 감정가는 262,000,000원이나, 임차인 인수 금액을 고려하면 총 부담액이 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다. 입지상 도원초등학교 인근으로 교육 환경은 양호하며, 교통 여건 역시 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2019년 준공으로 비교적 신축 상태를 유지하고 있습니다.

* 양호한 입지: 도원초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 근린시설이 혼재된 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 2019년에 준공된 유사 면적(49.33㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 290,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 유사 면적(53.19㎡)의 현재 시세는 약 312,500,000원 (53.19㎡ * 5,880,000원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가는 262,000,000원이지만, 실거래가 추이를 고려할 때 시장 가치는 더 높게 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 237,000,000원을 인수해야 합니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 총 투자 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위한 입찰가를 산정합니다.

추정 시장 가치: 312,500,000원

인수 보증금: 237,000,000원

순수 부동산 가치 (필요한 입찰가 수준): 312,500,000원 - 237,000,000원 = 75,500,000원

따라서, 총 실투자금(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치와 유사하게 형성되도록 하는 것을 목표로 할 때, 예상 입찰가는 약 75,500,000원 수준에서 고려될 수 있습니다.

총 예상 지출액: 약 75,500,000원 (입찰가) + 237,000,000원 (인수 보증금) = 약 312,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.