나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502884 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-12 2동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. 사용승인 : 2013.01.03

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 649-12 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502884 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 649-12 2동 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 24.81㎡ (약 7.50평)

건물면적: 38.23㎡ (약 11.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물대장상 준공일: 2013년 01월 03일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 (본건 3층)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 검바위역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

토지의 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경보호), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택용도 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다 (허가구역 지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105361 접수일자 2023.09.05.자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰자는 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)를 인수하지 않고 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다. 을구 순위 3번의 주택임차권(박수정)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출.

인수 보증금 합계: 0원

본 건 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 1,008,694,228원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 소재한 검암동 649-12번지 일대는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

학군

인천간재울초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 서인천고등학교 또한 가까워 교육 환경이 우수합니다. 다만, 학교 인근 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

교통 접근성

지하철 검바위역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

주거환경

조용하고 안정된 주거 환경을 제공하며, 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 적합한 환경입니다.

교통

대중교통 이용이 편리하며, 동측의 10미터 도로를 통해 차량 접근 또한 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다 (외국인 주택용도 취득 시, 2025.08.26~2026.08.25).

HUG 인수조건 변경

경매 채권자인 주택도시보증공사의 인수조건 변경 사항은 본건 경매 절차 및 매수인의 권리/의무 관계에 영향을 미칠 수 있는 중요한 변수입니다. 관련 내용을 상세히 파악하고 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

미상 임대차 관계

제시된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 주거 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 토지거래허가구역 지정 등은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 132,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례와 비교 시 시세 재검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 장점

검암역세권 인근 지역으로, 향후 교통망 개선 및 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

교육 환경

인천간재울초등학교 및 인근 학교가 가까워 자녀가 있는 세대의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

가격 경쟁력

제시된 감정가 대비 최근 시장가 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

권리관계의 명확성

현시점 기준, 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 건의 건물면적은 38.23㎡ (약 11.57평)입니다. 제공된 최근 매매 사례(2026년 1월, 30.72㎡, 93,000,000원)를 기준으로 평당 약 303만원 (m²당 약 91.8만원)의 시세를 적용하면, 약 115,831,748원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 132,000,000원으로, 이는 최근 시장가 추정치보다 높게 책정되었습니다. HUG 인수조건 변경 사항은 입찰가 결정에 있어 변동성을 줄 수 있는 요인입니다.

추천 입찰가

상기 시세 분석 결과 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 가격대는 최근 시장가 추정치와 감정가를 감안하고, HUG 인수조건 변경 관련 리스크를 일부 반영한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.