나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502927 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 7층711호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시 교육청" 남측 인근에 위치하 며, 주위는 동류형의 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브지붕 13층 건물 내 7층 711호로서, (사용승인일: 2015.06.30) 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

건축물대장 상 대상물건의 용도는 '도시형생활주택'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, '공동주택 및 근린생활시설 (구월프라움시티)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 지선도로(예술로226번길)와 동측으로 세로의 보행자 전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1135-5, 1135-6, 1135-14, 1135-15 공히 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건 강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 2024년 2월21일 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임10057)에 의거 주택임처권이 설정되어 있음.(자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조)

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 7층711호

2.2. 토지 정보

토지면적: 3.95㎡ (약 1.19평)

토지지분: 3.95㎡ (약 1.19평)

2.3. 건물 정보

건물면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

건물지분: 15.84㎡ (약 4.79평)

건물 사용승인일: 2015년 06월 30일

2.4. 물건 개요

용도: 도시형생활주택

감정가: 74,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.5. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시 교육청" 남측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재하고 있는 상업지대임.

3.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

3.3. 도로상태

본건은 남측으로 소로의 지선도로(예술로226번길)와 동측으로 세로의 보행자 전용도로에 접하고 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2015-07-06 (주식회사태남건설)

* 소유권이전: 2015-07-30 (김해석)

* 소유권이전: 2022-01-03 (강호경)

* 주택임차권: 2024-02-26 (권성길, 96,500,000원). 말소 대상이나 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨.

* 압류: 2023-08-07 (동대문세무서장, 말소기준권리)

* 압류: 2023-11-22 (남동구)

* 강제경매: 2026-04-13 (주택도시보증공사, 96,500,000원)

4.2. 권리분석 결과

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없으며, 채권 총액은 96,500,000원임.

주요 권리사항인 을구 3번 주택임차권은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 96,500,000원을 인수하지 않음.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(권성길)

* 보증금: 96,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-03

* 확정일자: 2021-11-03

* 배당신고일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 없음.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 구월동 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 상업지대로, 다양한 근린생활시설과 주상복합 건물이 밀집해 있음. 인천광역시 교육청이 인근에 위치하여 행정 및 교육 관련 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 상권 활성화 요인

* 인근 교육청 및 관공서 배후 수요

* 주상복합 및 근린생활시설 밀집으로 인한 유동인구

* 비교적 양호한 교통 접근성

6. 생활정보

6.1. 건축물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 13층 건물 내 7층 711호

* 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감

* 창호: 샷시창호 등

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

6.2. 주변 편의시설

* 인천광역시 교육청 등 공공기관 인접

* 다수의 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능

7. 토지이용계획 및 제한상태

7.1. 토지이용계획

* 구월동 1135-5, 1135-6, 1135-14, 1135-15 필지 공히

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m) 접합

7.2. 행위제한

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

* 외국인 구매 시 허가 필요 여부 확인 필요.

8. 잠재적 리스크

8.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되고 있어, 타 물건과의 연관성을 추가적으로 검토할 필요가 있음.

8.2. 토지거래 허가구역

외국인 구매 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음. (지정 기간 내)

8.3. 건축물 용도

‘도시형생활주택’으로 이용 중이며, 전용면적이 15.84㎡로 소형임을 감안해야 함.

9. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동의 상업지대에 위치한 도시형생활주택으로, 건축년도가 2015년으로 비교적 신축에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 가장 큰 장점은 주택임차권 등기가 되어 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금 96,500,000원을 인수하지 않는다는 점임. 이는 실질적인 취득 금액을 낮추는 요인으로 작용할 수 있음. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지거래 허가구역 지정(외국인) 등은 추가 확인이 필요할 수 있음.

10. 투자 포인트

* 핵심 채무(96,500,000원) 미인수: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 실질적인 투자 금액 부담이 낮음.

* 신축급 소형 주택: 2015년 준공된 도시형생활주택으로, 1인 가구 등을 대상으로 한 임대수익형 투자로 고려 가능.

* 우수한 입지: 상업지구 내 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

11. 예상 입찰가

감정가: 74,000,000원

전용면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 유사 유형의 거래 사례가 제공된 JSON 정보에서 직접적으로 확인되지 않아 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 제공된 JSON 데이터의 거래 사례(다세대, 1989~2001년 준공)는 본 물건(2015년 준공)보다 건축 연령이 훨씬 오래되었고 면적도 더 넓어 직접 비교에는 무리가 있으나, 이를 참고할 때 본 건의 감정가는 신축 연령 및 입지 등을 반영한 것으로 판단됨.

특히, 본 건은 96,500,000원의 주택 임차보증금을 낙찰자가 인수하지 않아 실질적인 취득 금액 부담이 매우 적은 편임. 이러한 점과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 약 92% 수준인 68,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시함. 이는 투자 수익률 및 향후 재매각 가능성을 고려한 가격임.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 시 응찰 경쟁률, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.