나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502901 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서 업무시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502901 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 409-8번지 엘루이 3층 302호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 209,000,000원이며, 토지면적은 8.01㎡ (약 2.42평)이고, 건물면적은 59.89㎡ (약 18.12평)입니다. 이 중 전용면적은 45.51㎡ (약 13.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 건축년도는 2020년입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '인천부평동초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 시설 이용이 가능합니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

등기부상 주요 권리 사항으로는 소유권이전(매매), 주택임차권(김채원), 강제경매가 기재되어 있으며, 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

다만, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류될 수 있으나, HUG 인수조건 변경 내용에 따라 최종적으로 해결될 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 (김채원): 보증금 234,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-26, 확정일자 2022-07-29. 대항력은 없습니다.

* 윤은재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-03. 대항력이 있습니다. (주의: 인수 보증금 0원으로 표기되었으나, 금액이 명시되지 않은 대항력 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 장유리: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-22. 대항력이 있습니다. (주의: 인수 보증금 0원으로 표기되었으나, 금액이 명시되지 않은 대항력 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

등기부채권 총액은 234,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

본건의 주요 특징은 대항력 있는 임차인(윤은재, 장유리)이 존재하나, 보증금이 0원으로 명시된 점입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 이러한 복잡한 권리 관계를 해결하기 위한 조치로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부평동은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

오피스텔 건물 내에 위치하여 상업시설 접근성이 양호하며, 부평구 지역 특성상 유동인구 및 잠재적 임차 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인천부평동초등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

교통 측면에서는 인근 버스정류장 이용이 편리하고 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 윤은재, 장유리의 존재입니다. 이들의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정이나 법적 주장 여부에 따라 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용과 임차인 문제에 미치는 영향에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제가 존재합니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 최근 실거래가(15,200만원) 대비 감정가(20,900만원)가 높게 책정되어 있으나, 시세 차익의 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 0원으로 명시된 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건의 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 이 부분에 대한 명확한 사실관계 확인이 선행되어야 합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하지만, HUG의 개입과 말소 동의 확약서 제출로 인해 문제가 해결될 여지가 있어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가(15,200만원)를 고려할 때, 본건은 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

부평구는 인천의 주요 상업 및 업무 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 인수조건 변경에 관여하고 있다는 점은 복잡한 권리 관계가 합리적으로 정리될 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(15,200만원) 및 감정가(20,900만원)를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 0원 명시 및 'HUG 인수조건 변경' 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 실제 권리 행사에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위는 155,000,000원부터 175,000,000원 사이로 판단됩니다.

권장 입찰가는 165,000,000원입니다.

이 예상가는 HUG의 인수조건 변경 내용이 임차인 문제를 원만하게 해결하고, 대항력 있는 임차인의 권리 행사가 예상 범위 내에서 정리될 것이라는 가정하에 산정되었습니다. 최종 입찰 결정 전, 현장 조사와 함께 HUG 측과의 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.