나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502692 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-8 성은빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ‘학익여자고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1993-08-20) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 적벽돌 치장 쌓기 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502692 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-8 성은빌라 1층 102호

용도: 다세대주택

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

토지지분: 19.6946㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.34㎡ (약 10.99평)

건물지분: 36.34㎡ (약 10.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOOOOOO (하나캐피탈주식회사)

감정가: 72,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (별도 명시 없음, 권리분석 및 특수물건정보 참조)

특수물건정보: 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘학익여자고등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호이며, 사용승인일은 1993년 8월 20일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 치장 쌓기 등으로 마감되었고, 창호는 알루미늄 샷시입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 현황

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 권리 변동이 확인됩니다. 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025년 9월 2일 하나캐피탈의 가압류 (인천지방법원 2025카단110373)

* 본 경매 신청 채권자: 하나캐피탈주식회사 (2026년 4월 3일 강제경매 개시 결정, 2026타경502692)

* 말소될 권리: 하나캐피탈의 가압류, 다올저축은행의 가압류, 하나캐피탈의 강제경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (실제 입주자: 신 )

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 31일

* 확정일자: 2022년 5월 11일

* 배당신고일자: 2026년 4월 29일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 총액은 55,000,000원입니다. 다만, 배당신고일자 및 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상되나, '대항력 있음'이라는 사실은 권리관계상 중요한 부분으로 반드시 확인이 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있을 수 있어 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

인근 주안동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모 및 연식의 물건들이 다음과 같은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2001년 건축, 전용면적 약 43.33㎡ (약 13.1평) 주택: 2026년 5월, 82,000,000원

* 2012년 건축, 전용면적 약 44.77㎡ (약 13.5평) 주택: 2026년 5월, 122,000,000원

* 1993년 건축, 전용면적 약 44.4㎡ (약 13.4평) 주택: 2026년 5월, 90,000,000원

4.2. 시세 분석

본건의 건물면적은 약 36.34㎡ (약 10.99평)이며, 감정가는 72,000,000원입니다. 비교 사례 중 가장 유사한 연식(1993년)의 주택은 약 44.4㎡ 면적으로 90,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 유사 면적 및 연식의 거래 사례 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 실제 면적 차이 및 개별 물건의 상태, 층수 등 추가적인 요소를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 인근에 학익여자고등학교가 있으며, 지역 내 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 아파트 단지, 다세대 주택 등과 혼합된 일반적인 주거지역으로 형성되어 있습니다. 민원이나 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았으나, 전반적인 도시 주거 환경으로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 배당 신고가 이루어졌으나, 임차인이 배당받지 못할 경우 새로운 소유주가 임차인의 보증금 55,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하는 금액으로, 인수 시 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 범위에 따라 본건의 활용 및 가치에 제약이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 반드시 실체 관계를 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

본건 건물의 사용승인일이 1993년으로, 약 33년이 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 본건은 일반적인 주거 지역 내 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인과 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리 관계상의 리스크가 존재합니다. 특히 55,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 존재는 인수 여부에 따라 투자 계획에 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 협상 또는 명도 조건 협의를 통한 유리한 인수 가능성 (단, 리스크 수반)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 72,000,000원과 최근 실거래가, 그리고 권리 분석상의 리스크를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으므로, 이를 낙찰가의 추가 부담으로 계산하지는 않습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 명도 과정에서의 변수이므로, 이에 대한 충분한 안전 마진을 확보해야 합니다.

주변 유사 물건의 거래가 82,000,000원에서 122,000,000원 사이인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 72,000,000원은 시장가보다 낮을 수 있습니다.

종합적으로 판단 시, 본건의 적정 예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제시합니다. 이 가격대는 감정가 대비 시세 상승 여력을 반영하되, 대항력 있는 임차인 및 미확인 지상권 등 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 방문 및 권리 관계에 대한 철저한 추가 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.