나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502879 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제7층 제703호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 2면으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502879 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9, 7층 703호

건물용도: 오피스텔

신축건물 주소: 인천광역시 미추홀구 미추로 7 (숭의동)

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

건물면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

준공 연도: 2017년 (20170922 사용승인)

총 층수: 13층 (본건은 7층)

총 호실 수: 24호실

1.3. 매각 및 경매정보

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 "숭의오거리" 북서측 인근의 주상복합지대에 소재합니다. 주변은 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 2면이 차량 통행이 가능한 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 계양세무서장의 압류 (2023.06.30. 접수)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권이전, 신탁 등기 말소 등 다수 (을구 3번 임차권 등기 포함)

* 주택도시보증공사의 가압류 (2023.07.13. 접수, 말소됨)

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2026.04.10. 접수, 말소됨)

* 총 등기부채권액: 442,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이강욱)

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 을구 3번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 별도로 인수할 보증금 없음)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음 (을구 3번 임차권 등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

"숭의오거리" 인근으로, 유동인구가 비교적 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 있습니다.

4.2. 건물 용도

본건은 공부상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이며, 공동주택으로도 이용 가능한 복합 용도입니다. 이는 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

숭의오거리라는 주요 교통 결절점에 위치하여 시내외 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주변환경

숭의오거리 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 학교 시설이 일부 존재합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재하는 것으로 파악되지 않습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역이 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

본건은 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 내부 인테리어 상태, 관리 상태, 설비 작동 여부 등은 직접 확인되지 않았으므로, 실제 현황과 다를 수 있습니다. 감정평가는 탐문조사 및 도면을 기반으로 이루어졌습니다.

6.2. HUG 관련 특이사항

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 과거 HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 내용이 언급되어 있어, 거래 과정에서 HUG의 특정 약정이나 절차상의 특수성이 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석상 인수할 채무는 없는 것으로 보입니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 추후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의오거리 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 상업지구의 이점을 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 연식(2017년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되나, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태는 파악되지 않았습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 채무는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 내부 미확인 상태는 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 ("숭의오거리")에 위치하여 높은 임대수익률 및 시세차익 기대 가능.

* 최근 준공된 건물(2017년)로 비교적 현대적인 시설 이용 가능.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 부채가 없어 안정적인 투자 가능성.

* 대중교통 이용 편리한 우수한 접근성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2024년 12월, 8층, 20,100만원) 및 감정가(195,000,000원)를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 내부 상태 미확인, HUG 관련 변수 등을 고려하여 감정가 대비 소폭 상승한 가격이며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.