나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502925 [1] 인천광역시 부평구 부평동 406-11 풀하우스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천 부평고등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제901호로서 (사용승인일:2016-05-04) 외벽:시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측과 동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502925 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 406-11 풀하우스 9층 901호

용도: 오피스텔

건축물 정보: 사용승인일 2016-05-04, 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 9층

토지 면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지 지분: 8.339㎡ (약 2.52평)

건물 면적: 71.38㎡ (약 21.59평)

건물 지분: 71.38㎡ (약 21.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천 부평고등학교" 남측 인근

주변: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 혼재

2.2. 교통

접근성: 차량 접근 가능

대중교통: 인근 버스정류장 소재, 교통 상황 양호

2.3. 토지 이용

형상: 세장형 토지

이용 상태: 오피스텔 건부지

인접 도로: 남측 및 동측 포장도로 접함

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 일반상업지역, 방화지구

제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역(2025-05-02), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (잠실세무서장, 2022-12-26)

3.2. 등기부 현황 (말소 예정 권리)

갑2 (2016-05-13): 소유권이전 (김도훈)

을3 (2023-09-07): 주택임차권 (박수현, 보증금 245,000,000원) - 말소 예정이나 물건명세서 상 확인 필요

갑3 (2021-08-31): 소유권이전 (신재욱)

갑4 (2022-12-26): 압류 (잠실세무서장) - 말소기준권리

갑5 (2026-04-13): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

갑6 (2026-05-13): 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-11

확정일자: 2021-06-21

배당신고일자: 2023-09-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위임차권 관련 내용 확인 필요

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)" 문구는 HUG의 최종 입장에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요하나, 현재로서는 보증금 인수 부담 없음.

4. 상권분석

4.1. 인근 상권

주변 이용 현황: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 혼재

업무시설 밀집도: 부평구청 및 주요 상업지구와 인접하여 업무시설 수요 존재

4.2. 오피스텔 거래 동향 (JSON 분석)

참고 매물: 풀하우스 오피스텔

최근 거래 사례 (71.38㎡ 기준):

2025년 7월 7일: 20,000만원 (약 280.15만원/㎡)

2025년 2월 27일: 16,500만원 (약 231.15만원/㎡)

거래 사례 (56.53㎡ 기준):

2025년 12월 21일: 16,200만원 (약 286.55만원/㎡)

시세 분석: 71.38㎡ 면적의 거래가 20,000만원과 16,500만원으로 편차가 존재함. 2025년 7월 거래 가격이 최근 시세를 더 잘 반영하는 것으로 보이며, 이는 감정가(22,500만원) 대비 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 14층

준공년도: 2016년

세대수: 총 39호

5.2. 편의시설

교육: 인천 부평고등학교 인근

상업: 주변 근린생활시설 이용 가능

기타: 부평구청 인근으로 각종 행정기관 및 금융시설, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

5.3. 혐오시설

본 물건지 주변 반경 1km 이내 혐오시설 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 불확실성

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 문구로 인해 주택임차권(박 ) 관련하여 HUG의 최종 입장에 따른 변동 가능성 상존. (물건명세서 상 소멸 여부 확인 필수)

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 명도 저항 가능성 존재. (다만, 대항력 없는 임차인이므로 보증금 부담은 없음)

6.3. 토지이용계획상 제한

외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약허가구역 지정 (2026.8.25.까지)

7. 종합 의견

7.1. 본건은 인천 부평구의 주요 업무/상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호함.

7.2. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이며, 임차인 관련 권리관계에서 인수 부담이 없는 것으로 파악되나, HUG의 최종 입장에 따른 변수가 존재함.

7.3. 주변 개발 계획 및 상권 활성화 정도에 따라 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 부평구 내 주요 도로변에 위치하여 직주근접성이 우수함.

8.2. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

8.3. 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 및 초기 투자 부담이 적음.

8.4. 감정가(225,000,000원) 대비 최근 거래가(71.38㎡ 기준 20,000,000원)를 고려할 때, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

건물 면적: 71.38㎡ (약 21.59평)

감정가: 225,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 20,000,000원 (2025년 7월 7일)

인수 보증금: 0원

9.2. 예상 입찰가: 200,000,000원

본 물건의 최근 거래가(20,000만원)와 감정가(22,500만원)를 종합적으로 고려하여 산정하였음. HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 변수를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있으나, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있음. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가 결정 권장.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.