나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502894 [1] 인천광역시 서구 경서동 764-1 경서힐타운 1동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층 중 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2010.07.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502894 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 764-1 경서힐타운 1동 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

토지면적: 32.81㎡ (약 9.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.88㎡ (약 16.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

버스정류장 등이 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

건물은 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있음.

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 특수도로(보행자전용도로)와 접함.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502894)이며, 등기부채권 총액은 150,000,000원임.

집합건물 등기부요약 상, 을구 7번 주택임차권등기(권리자: 박 , 금액: 150,000,000원, 전입일자: 2022-11-28, 확정일자: 2022-11-15)가 등재되어 있으나, 이는 말소 대상 권리로 확인됨.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 7번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황에는 강 (전입일자: 2026-03-13, 보증금: 0원, 대항력: 있음)과 정 (전입일자: 2025-12-05, 보증금: 0원, 대항력: 있음)이 존재하나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 해당 임차인의 법적 대항력 유무에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있음.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 있으며, 이는 HUG의 권리 관련 조건 변경을 의미하는 것으로 보임.

4. 상권분석

본건은 주거용 건물로서, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있음.

경서초등학교 인근에 위치하여 통학 편의성이 있으며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됨.

대규모 상업시설과의 직접적인 연관성은 낮으나, 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보임.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 제2층 제204호이며, 사용승인일은 2010년 7월 19일임.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있음.

내부에는 위생, 급배수, 급탕, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

공부상 용도는 다세대주택임.

토지는 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황에 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦고 인수 보증금 0원이라는 점, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출을 종합적으로 고려할 때, 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 보임. 그러나 이에 대한 최종적인 법률적 검토는 필수적임.

토지거래허가구역 내에 위치하여 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요함.

HUG 인수조건 변경 사항과 선순위임차권 존재 여부에 대한 구체적인 내용 확인이 필요함.

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 주소지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편임.

감정가는 143,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례 가격이 76,000,000원에서 90,000,000원 사이로 확인되어, 감정가와의 시세 차이가 존재하는 것으로 판단됨.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 예상됨.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임차인 관련 사항에 대한 최종 법률적 검토는 중요함.

8. 투자 포인트

경서초등학교 인근의 준수한 입지 조건.

HUG 관련 권리 사항이 정리되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려하여, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가(2026년 1월 기준)가 76,000,000원에서 90,000,000원 사이로 파악됨.

감정가와 실거래가 간의 차이를 고려하고, 권리 관계가 명확히 정리될 것으로 예상되는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 100,000,000원 수준에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이는 최근 최고 실거래가보다 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 시장 상황과 본건의 구체적인 상태를 반영한 예상가임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.